Votre immeuble a été divisé sans respecter les règles : peut-on le vendre ?

Qu’est-ce qu’une division interdite ?

L’article L126-17 du code de la construction et de l’habitation interdit toute division d’un immeuble en vue de créer des locaux à usage d’habitation, en propriété ou en jouissance, par vente, partage ou location, dans trois séries de cas :

• immeuble frappé d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité, ou comportant au moins un quart de logements loués ou occupés classés en catégorie IV au sens de la loi de 1948 ;
• locaux d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs à 14 m² et 33 m³, les pièces communes n’étant pas comptées ;
• locaux sans accès à l’eau potable, à l’évacuation des eaux usées ou à l’électricité, ou n’ayant pas fait l’objet des repérages relatifs au plomb et à l’amiante.

Le texte vise aussi bien la division matérielle, par création de cloisons et de nouveaux logements, que la division juridique. Il réserve les opérations de restauration immobilière déclarées d’utilité publique.

Un immeuble ancien découpé au fil des années en studios de 10 à 12 m² relève typiquement de cette interdiction, même si chaque logement dispose d’une kitchenette et d’une salle d’eau. L’ANIL rappelle que des condamnations ont été prononcées contre des bailleurs ayant loué de tels logements.

Le permis de diviser : où s’applique-t-il ?

En dehors de ces interdictions, une autorisation préalable de division peut être exigée dans certaines zones. Deux régimes coexistent :

• dans les zones d’habitat dégradé, l’établissement public compétent en matière d’habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut soumettre à autorisation les travaux conduisant à la création de plusieurs locaux d’habitation dans un immeuble existant (art. L126-18) ;
• dans les zones délimitées par le plan local d’urbanisme au titre de l’article L151-14 du code de l’urbanisme, l’autorisation peut être refusée si les logements ne respectent pas les proportions et tailles minimales fixées par le plan (art. L126-19).

La décision est notifiée dans un délai d’un mois et le silence vaut autorisation. L’absence d’autorisation est sans effet sur le bail du locataire de bonne foi, mais elle expose son auteur à une amende administrative (art. L126-20).

Plusieurs communes et établissements publics territoriaux d’Île-de-France ont institué ce dispositif. La délibération applicable se vérifie auprès de la mairie, à la date des travaux de division comme à la date de la vente.

Quels risques pour le propriétaire et pour l’acquéreur ?

Les risques tiennent moins à la vente qu’à la location des logements issus de la division. Les personnes qui mettent en vente, en location ou à disposition de tels logements encourent les peines prévues par le code (art. L126-22).

S’y ajoutent les conséquences liées à l’état des logements :

• un local trop petit ou trop bas n’est pas un logement décent ; le locataire peut demander la mise en conformité et une réduction de loyer (logements trop petits ou trop bas) ;
• un local impropre par nature à l’habitation peut faire l’objet d’un arrêté, avec suspension des loyers et obligation de relogement (insalubrité) ;
• des travaux de division réalisés sans déclaration ou permis relèvent aussi du droit de l’urbanisme (travaux sans autorisation).

L’acquéreur qui poursuit la location des logements issus d’une division interdite s’expose à son tour. Il doit donc connaître la situation avant de signer. Le vendeur qui la dissimulerait engagerait sa responsabilité, la clause d’exclusion des vices cachés ne jouant pas en cas de mauvaise foi (vendre en l’état).

Comment vendre un immeuble irrégulièrement divisé ?

La transparence est la condition d’une vente sûre. Le vendeur a intérêt à réunir un dossier qui décrit précisément la situation : plans avant et après division, date des travaux, surface et hauteur de chaque logement, baux en cours, autorisations éventuelles.

Trois voies se présentent. Restaurer la conformité avant la vente suppose des travaux dans des logements occupés et le respect des droits de chaque locataire : c’est long, et rarement réalisable par un vendeur qui souhaite céder. Vendre à un acquéreur qui portera lui-même le regroupement des logements est plus fréquent : le prix se raisonne alors sur le nombre de logements conformes après travaux, et non sur le nombre de logements loués. Enfin, la vente lot par lot se heurte à l’interdiction elle-même, qui vise aussi la division par vente.

Le prix d’un tel immeuble repose donc sur sa configuration régularisée : surfaces, coût des travaux, calendrier compatible avec les baux en cours.

Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France dans cette situation : la proposition écrite détaille la configuration cible et les travaux retenus, et l’immeuble est repris avec ses occupants.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.