Un héritier refuse de vendre : que peut-on faire ?

Quelle majorité faut-il selon l’acte envisagé ?

La règle dépend de la nature de l’acte : les actes de gestion courante se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis, la vente de l’immeuble exige l’unanimité, et la conservation du bien peut être assurée par un seul indivisaire. L’article 815-3 du code civil fixe ce partage ; l’article 815-2 traite de la conservation.

Les décisions prises aux deux tiers doivent être portées à la connaissance des autres indivisaires ; à défaut, elles leur sont inopposables. Tout acte qui ne relève pas de l’exploitation normale du bien reste soumis à l’unanimité : des travaux de transformation lourds peuvent donc sortir de la majorité des deux tiers.

Comment l’outil compte-t-il les parts ?

L’outil additionne les quotes-parts des indivisaires favorables, et non le nombre de personnes. La loi raisonne en droits indivis : un indivisaire qui détient la moitié des droits n’a besoin que d’un allié détenant un sixième pour atteindre les deux tiers, même s’ils ne sont que deux sur quatre.

Trois règles de calcul s’appliquent. Un indivisaire opposé ou injoignable n’est jamais compté parmi les favorables. Les droits d’un mineur ou d’un majeur protégé ne sont comptés qu’une fois obtenu l’accord de son représentant, avec l’autorisation requise : l’outil signale alors une situation sous conditions. Enfin, le seuil des deux tiers est comparé à la valeur exacte : saisir les fractions de l’acte (1/3, 1/6) évite l’écart d’arrondi entre 66,66 % et deux tiers.

L’outil ne tient pas compte d’une éventuelle convention d’indivision, qui peut organiser la gestion autrement dans les limites de la loi, ni d’un démembrement de propriété (usufruit et nue-propriété), qui modifie les règles : ces situations sont à examiner avec le notaire.

Que prévoit l’article 815-5-1 quand un indivisaire refuse de vendre ?

Les indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire l’autorisation de vendre, après une phase devant notaire. La procédure se déroule en étapes fixées par le texte :

1. les indivisaires majoritaires expriment devant notaire leur intention de vendre ;
2. dans le mois, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires ;
3. ceux-ci disposent de trois mois pour se manifester ; en cas d’opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal ;
4. le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ;
5. la vente se fait par licitation, c’est-à-dire aux enchères.

La voie est fermée en cas de démembrement de propriété, et lorsqu’un indivisaire relève de l’article 836 : présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté par suite d’éloignement, ou sous un régime de protection, ce qui inclut le mineur. Le détail figure dans notre guide sur la vente quand un indivisaire refuse.

Qu’a changé la loi du 7 avril 2026 pour l’article 815-6 ?

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, visant à simplifier la sortie de l’indivision, a ajouté à l’article 815-6 une phrase : le président du tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis. La version modifiée est en vigueur depuis le 9 avril 2026.

Cette faculté s’inscrit dans le cadre de l’article : les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun. Il faut donc établir l’urgence et l’intérêt commun, et non seulement une majorité. Le même article permet déjà de désigner un indivisaire administrateur ou de nommer un séquestre. Le texte ne précise pas son articulation avec les règles de protection des mineurs et majeurs protégés ; faute de recul, nous en faisons une lecture prudente et ne présentons pas cette voie comme un substitut à l’article 815-5-1.

Distincte, l’autorisation de l’article 815-5 vise le refus d’un indivisaire qui met en péril l’intérêt commun : le juge peut alors autoriser un autre indivisaire à passer seul l’acte.

Quelles autres issues : cession de droits, rachat ou partage ?

Trois issues ne passent pas par une décision de l’indivision. Chaque indivisaire peut céder sa propre quote-part ; s’il la vend à un tiers, il notifie le projet par commissaire de justice et les autres disposent d’un mois pour préempter, puis de deux mois pour signer (art. 815-14). Un indivisaire peut aussi racheter les droits des autres ou recevoir l’immeuble dans un partage amiable, en versant une soulte (art. 826) : il faut alors un accord sur la valeur retenue, ce que détaille le guide sur l’héritier qui garde l’immeuble.

Enfin, nul n’est tenu de rester dans l’indivision (art. 815) : tout indivisaire peut demander le partage judiciaire, et le tribunal peut ordonner la licitation de l’immeuble (art. 840 et 841). C’est la voie la plus longue. Lorsque des mineurs ou majeurs protégés sont concernés, la vente ou le partage suppose l’autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille.

Lorsque les indivisaires s’accordent pour vendre, Rachat Immeubles peut, après étude du dossier et visite, acquérir l’immeuble entier en une seule vente chez le notaire des vendeurs, locataires en place.

Questions fréquentes

Outil d’information, pas un conseil. Les résultats reposent sur les règles générales en vigueur à la date indiquée et sur les informations saisies. Ils ne remplacent pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal. Cet outil ne donne pas la valeur d’un immeuble.