Qu’est-ce qu’un arrêté de traitement de l’insalubrité ?
C’est l’arrêté qui impose au propriétaire de remédier à une situation d’insalubrité, telle que la définissent les articles L1331-22 et L1331-23 du code de la santé publique. Depuis le 1er janvier 2021, il relève de la police unique de la sécurité et de la salubrité des immeubles créée par l’ordonnance n° 2020-1144 (art. L511-2, 4° du CCH).
L’insalubrité désigne un danger pour la santé des occupants ou des voisins, du fait de l’état du local ou de ses conditions d’occupation : humidité grave, absence d’éclairement naturel, locaux impropres par nature à l’habitation, suroccupation organisée par le bailleur, par exemple.
L’autorité compétente est le représentant de l’État dans le département, sauf transfert de compétence ; à Paris, des règles particulières s’appliquent. L’arrêté est pris à l’issue d’une procédure contradictoire avec le propriétaire, et les occupants sont informés de son engagement.
Il ne faut pas confondre l’arrêté d’insalubrité et la simple non-conformité aux critères de décence ou de performance énergétique, qui relèvent de relations contractuelles entre bailleur et locataire et non d’une mesure de police.
Quelles mesures l’arrêté peut-il imposer ?
Comme l’arrêté de mise en sécurité, l’arrêté de traitement de l’insalubrité prescrit dans un délai déterminé les mesures nécessaires (art. L511-11 du CCH).
| Mesure | Portée |
|---|---|
| Travaux de réparation | Supprimer la cause d’insalubrité : humidité, ventilation, équipements |
| Cessation de mise à disposition | Le local ne peut plus servir d’habitation |
| Interdiction temporaire d’habiter | Jusqu’à l’achèvement des travaux et la mainlevée |
| Interdiction définitive ou démolition | Seulement si aucun moyen technique n’existe ou si les travaux coûtent plus que la reconstruction |
Faute d’exécution dans le délai, une astreinte journalière plafonnée à 1 000 € s’applique (art. L511-15) et les travaux peuvent être exécutés d’office aux frais du propriétaire. Lorsque l’immeuble est en indivision, l’astreinte obéit à des règles propres de répartition entre indivisaires. Le délai fixé par l’arrêté court quelle que soit la situation des occupants ; un retard dans le relogement ne le suspend pas et doit être anticipé dès la notification.
Que deviennent les loyers et les baux ?
Les loyers des locaux visés cessent d’être dus à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage de l’arrêté, jusqu’au premier jour du mois suivant la mainlevée (art. L521-2 du CCH). Cela vaut pour les locaux d’habitation, professionnels et commerciaux. Les sommes indûment perçues sont restituées à l’occupant ou déduites des loyers futurs.
Les baux ne sont pas résiliés par l’arrêté. Leur durée restante est suspendue jusqu’à la mainlevée. En cas d’interdiction définitive, ils se poursuivent sans loyer jusqu’à leur terme ou au départ des occupants, au plus tard à la date fixée par l’arrêté.
Le propriétaire est tenu d’assurer l’hébergement ou le relogement des occupants dans les conditions prévues par le code, ou d’en supporter le coût. Les occupants qui n’ont pas reçu d’offre de relogement conforme ne peuvent pas être expulsés de ce fait.
Ces règles ont un effet direct sur l’économie de l’immeuble : tant que l’arrêté n’est pas levé, les revenus des locaux concernés sont nuls, alors que les charges, les taxes et le coût des travaux continuent de courir.
Peut-on vendre, et à quel type d’acheteur ?
Oui, la vente est possible. L’arrêté demeure attaché à l’immeuble ; l’acquéreur devient la personne tenue d’exécuter les mesures. L’arrêté peut être publié au fichier immobilier à la demande de l’autorité (art. L511-12), et le vendeur doit en tout état de cause le déclarer.
Les acheteurs réalistes sont ceux qui disposent des moyens techniques et financiers de conduire les travaux et d’assurer le relogement :
- les opérateurs spécialisés dans la réhabilitation d’immeubles anciens ;
- les bailleurs sociaux et organismes agréés, sur certains secteurs ;
- les investisseurs et marchands de biens habitués aux chantiers lourds ;
- la collectivité, dans le cadre d’opérations publiques de résorption de l’habitat indigne.
Un acheteur particulier obtient difficilement un financement bancaire pour un immeuble sous arrêté. Le prix intègre le coût des travaux, la durée sans loyer et les obligations de relogement.
Notre guide sur les acheteurs d’immeubles entiers présente ces catégories plus largement.
Comment préparer la vente d’un immeuble insalubre ?
La transparence est la condition d’une proposition fiable. Un dossier précis permet à l’acheteur de chiffrer plutôt que de provisionner largement l’incertitude.
- L’arrêté, le rapport d’enquête de l’agence régionale de santé ou du service d’hygiène, et les courriers de procédure.
- La liste des locaux visés et des mesures prescrites pour chacun.
- L’état locatif avec la situation de chaque occupant : loyers suspendus, hébergement, relogement en cours.
- Les devis et études techniques déjà réalisés.
- Les diagnostics, en particulier le constat de risque d’exposition au plomb.
- Les avis d’astreinte et les titres de recettes reçus.
Le vendeur ne doit pas chercher à vider l’immeuble avant la vente : faire partir des occupants hors des procédures légales est sanctionné pénalement. La vente se fait avec les occupants en place, dans le respect de leurs droits.
Rachat Immeubles étudie des immeubles de 2 à 20 logements sous arrêté d’insalubrité en Île-de-France et, après visite, remet une proposition écrite intégrant travaux, relogement et calendrier de mainlevée.
Questions fréquentes
Quelle différence entre insalubrité et mise en sécurité ?
La mise en sécurité vise un danger pour la sécurité : solidité des murs, équipements communs défaillants, matières dangereuses. Elle relève en principe du maire. L’insalubrité vise un danger pour la santé et relève du préfet. Les deux arrêtés suivent la même procédure et produisent les mêmes effets sur les loyers et les baux.
L’acquéreur peut-il demander la mainlevée après les travaux ?
Oui. Une fois les mesures prescrites réalisées, la personne tenue de les exécuter en informe l’autorité, qui constate leur achèvement et prend un arrêté de mainlevée. Les loyers redeviennent dus à compter du premier jour du mois suivant la notification ou l’affichage de cette mainlevée.
Un arrêté d’insalubrité empêche-t-il la signature chez le notaire ?
Non. Le notaire vérifie l’existence de l’arrêté, l’annexe à l’acte et s’assure que l’acquéreur en a pris connaissance. Il veille aussi au règlement des sommes éventuellement dues à la collectivité. La vente se signe ensuite dans les conditions habituelles.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.