Faut-il vider l’immeuble de ses locataires avant de le vendre ?

Pourquoi un immeuble n’a pas besoin d’être vide pour être vendu

Un immeuble de rapport se vend d’abord pour ses revenus : les baux en cours sont un élément de sa valeur, non un défaut à corriger. L’acquéreur reprend chaque bail aux mêmes conditions et devient le bailleur.

Les acheteurs d’immeubles entiers, qu’ils soient investisseurs privés, foncières, bailleurs sociaux ou marchands de biens, ont l’habitude des immeubles occupés. Ils analysent l’état locatif, les loyers au regard de leur environnement, les échéances des baux et l’état du bâti. Le profil de ces acheteurs est décrit dans qui achète des immeubles entiers.

Un immeuble vide se vend, il est vrai, souvent plus cher au mètre carré qu’un immeuble occupé. Mais l’écart doit être mis en regard du temps nécessaire pour y parvenir, des loyers perdus pendant la vacance, des charges et de l’entretien supportés, et de l’incertitude du calendrier. Dans la plupart des cas, cette comparaison conduit à vendre occupé ou à laisser les départs se faire au fil de l’eau.

Ce que la loi permet et ne permet pas pour libérer un logement

Un bail d’habitation ne prend fin, à l’initiative du bailleur, qu’à son terme et pour un motif prévu par la loi : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux (art. 15, loi n° 89-462).

• Le congé est délivré au moins six mois avant le terme, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre.
• Le congé pour vendre indique le prix et vaut offre de vente au locataire pendant les deux premiers mois du préavis.
• Une notice d’information est jointe au congé pour reprise ou pour vente.
• Le juge peut vérifier, même d’office, la réalité du motif.
• Un congé frauduleux expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.

Le bail se renouvelant par périodes de trois ans avec un bailleur personne physique, et de six ans avec une personne morale, la libération complète d’un immeuble de plusieurs logements peut s’étaler sur de nombreuses années.

Quels locataires sont protégés contre le congé ?

Certains locataires ne peuvent recevoir un congé, même pour vendre, sans qu’un logement correspondant à leurs besoins leur soit proposé à proximité. L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 protège ainsi le locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, ainsi que celui qui héberge une telle personne.

Cette protection ne s’applique pas lorsque le bailleur personne physique a lui-même plus de soixante-cinq ans ou des ressources inférieures au même plafond. L’article 15 IV étend une protection comparable aux bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés sous condition de ressources.

Lorsque le bailleur est une personne morale et vend par lots plus de dix logements, les accords collectifs de 1998 et 2005 ajoutent leurs propres protections, dont une proposition de relogement sous condition de ressources. Voir notre guide sur les accords collectifs. Dans un immeuble ancien, la présence de locataires installés de longue date et âgés est fréquente ; elle rend un projet de libération totale peu réaliste.

Ce qu’il ne faut jamais faire

Aucune pression ne doit être exercée pour obtenir le départ d’un occupant. Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite, par manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, hors du concours de l’État, expose son auteur à trois ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (art. 226-4-2 du code pénal).

Sont à proscrire, notamment :

• couper l’eau, l’électricité ou le chauffage, ou laisser se dégrader volontairement les parties communes ;
• changer les serrures ou retirer les affaires d’un occupant ;
• multiplier les visites ou les travaux pour rendre l’occupation pénible ;
• délivrer un congé dont le motif n’est pas réel.

Ces règles s’appliquent au vendeur comme à l’acquéreur après la vente. Le locataire qui se considère victime de telles pratiques peut saisir le juge et porter plainte ; une vente conclue dans ce contexte expose aussi le vendeur à des recours. Un immeuble se vend avec ses occupants, dans le respect de leurs droits.

Vendre occupé : une voie adaptée à la plupart des situations

Pour des héritiers, un bailleur qui arrête ou des associés qui veulent sortir, la vente occupée permet de céder l’immeuble en une fois, sans attendre des départs incertains. Le prix tient compte des baux en place ; il n’impose ni congé, ni vacance, ni travaux préalables.

Lorsque le vendeur a le temps et que l’immeuble est en bon état, il peut aussi conserver le bien et laisser les logements se libérer naturellement, au départ volontaire des locataires, avant une vente par lots. Cette voie peut être plus rémunératrice ; elle suppose une gestion suivie pendant plusieurs années.

Les deux options sont comparées dans vente en bloc ou à la découpe. Rachat Immeubles achète des immeubles entiers occupés, de 2 à 20 logements, en Île-de-France : les baux sont repris tels quels, après étude du dossier et visite, et aucune démarche auprès des locataires n’est demandée au vendeur.

Questions fréquentes

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.