- Demandez à la mairie ou à l’intercommunalité si l’adresse est dans un secteur de déclaration ou d’autorisation.
- Retrouvez les récépissés de déclaration et les autorisations obtenues pour chaque logement.
- Repérez les logements loués sans démarche depuis l’entrée en vigueur du dispositif.
- Vérifiez qu’aucun refus d’autorisation n’a été notifié pour un logement de l’immeuble.
- Transmettez ces pièces au notaire pour qu’elles figurent au dossier de vente.
Qu’est-ce que le permis de louer ?
Le « permis de louer » regroupe deux dispositifs que l’intercommunalité compétente en matière d’habitat ou, à défaut, la commune peut instituer dans des zones d’habitat dégradé :
- la déclaration de mise en location, à déposer dans les quinze jours qui suivent la signature de chaque nouveau bail (art. L634-1 et suivants du CCH) ;
- l’autorisation préalable de mise en location, à obtenir avant chaque nouvelle location (art. L635-1 et suivants du CCH).
Selon Service-Public, aucune démarche n’est requise pour un renouvellement, une reconduction ou un avenant au bail. L’autorisation est délivrée, assortie de conditions ou refusée dans le mois ; le silence vaut accord. Elle est obligatoirement refusée pour un logement situé dans un immeuble frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité.
La délibération qui crée le dispositif fixe son périmètre, parfois limité à quelques rues, et sa date d’entrée en vigueur, au moins six mois plus tard.
Quelles communes l’appliquent en Île-de-France ?
Il n’existe pas de liste nationale tenue à jour : chaque territoire délibère et modifie ses périmètres. En Seine-Saint-Denis, plusieurs communes de l’établissement public territorial Plaine Commune, dont Aubervilliers, Saint-Denis, La Courneuve, Stains et Pierrefitte-sur-Seine, l’ont instauré à compter du 1er janvier 2019 ; à Saint-Denis, le périmètre retenu était alors celui de l’opération de rénovation du centre-ville. D’autres communes du département ont adopté le dispositif.
Ces exemples ne sont qu’indicatifs. Les secteurs évoluent, des communes d’autres départements ont adopté le dispositif, et le régime peut différer d’une rue à l’autre. L’ADIL de Seine-Saint-Denis renvoie vers une carte des communes concernées ; pour une adresse précise, seule la mairie ou l’intercommunalité peut confirmer le régime applicable.
D’autres règles locales peuvent s’ajouter au permis de louer, notamment l’encadrement des loyers à Paris et dans plusieurs territoires de la petite couronne : elles s’appliquent indépendamment de lui.
Que risque le bailleur qui n’a pas fait les démarches ?
Le défaut de déclaration est passible d’une amende pouvant atteindre 5 000 €. La mise en location sans demande d’autorisation est passible de 5 000 €, portés à 15 000 € en cas de récidive dans les trois ans ; la location malgré un refus, de 15 000 €. Le bailleur dispose d’un mois pour régulariser lorsque l’autorité l’interroge.
Ces manquements n’affectent pas le bail : la location sans autorisation est sans effet sur les droits du locataire (art. L635-8 du CCH). Le bail reste valable et le locataire doit son loyer. Service-Public indique toutefois que le récépissé de déclaration conditionne le versement direct de l’aide au logement au bailleur.
Pour la vente, le risque est surtout informationnel. Un acquéreur qui découvre après coup que plusieurs logements ont été loués sans autorisation hérite d’une situation à régulariser, et parfois d’un dialogue tendu avec la commune. D’où l’intérêt de reconstituer les démarches avant la mise en vente.
Ce que la vente change pour l’acquéreur
La vente n’est soumise à aucune autorisation au titre du permis de louer. Les baux en cours sont transférés à l’acquéreur sans nouvelle démarche, puisqu’il ne s’agit pas d’une nouvelle mise en location.
Une autorisation préalable en cours de validité, non encore utilisée, peut être transférée au nouveau propriétaire, sous réserve de l’accord du bénéficiaire initial : le transfert prend effet au dépôt d’une déclaration de transfert, cerfa n° 15663 (art. R635-3 du CCH). L’autorisation devient caduque si elle n’est pas suivie d’une location dans les deux ans.
Pour toute relocation ultérieure, l’acquéreur devra déclarer ou demander l’autorisation, et faire visiter les logements si l’autorité le demande. Dans un immeuble ancien, cela suppose souvent des travaux préalables de sécurité ou de salubrité avant chaque relocation.
L’acquéreur d’un immeuble entier en l’état reprend ces contraintes avec les baux et les locataires. Rachat Immeubles examine les immeubles de 2 à 20 logements situés dans ces secteurs d’Île-de-France, après étude des pièces administratives et visite.
Questions fréquentes
Faut-il une autorisation de louer pour vendre un immeuble occupé ?
Non. Le permis de louer ne vise que les nouvelles mises en location. La vente d’un immeuble occupé transfère les baux en cours à l’acquéreur sans démarche au titre de ce dispositif. Seule une autorisation en cours de validité, non encore utilisée, peut faire l’objet d’une déclaration de transfert par l’acquéreur.
Un bail signé sans autorisation est-il nul ?
Non. Le code de la construction et de l’habitation prévoit que la mise en location sans autorisation préalable est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire. Le bailleur s’expose en revanche à une amende, et il lui appartient de régulariser la situation auprès de la mairie ou de l’intercommunalité.
Comment savoir si mon immeuble est dans une zone de permis de louer ?
Interrogez le service habitat de la mairie ou de l’intercommunalité, en donnant l’adresse exacte. Les périmètres sont fixés par délibération, parfois à la rue près, et évoluent dans le temps. L’ADIL du département peut aussi vous orienter, notamment en Seine-Saint-Denis où elle publie une carte des communes concernées.
Sources
- Code de la construction et de l’habitation, article L635-1 (Légifrance)
- Code de la construction et de l’habitation, article R635-3 (Légifrance)
- Code de la construction et de l’habitation, article L635-8 (Légifrance)
- Mise en location dans une zone d’habitat dégradé (Service-Public)
- Permis de louer en Seine-Saint-Denis (ADIL 93)
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.