Qui doit consentir à la vente d’un immeuble démembré ?
Tous les titulaires de droits. L’usufruitier peut utiliser l’immeuble et en percevoir les loyers ; le nu-propriétaire en détient la propriété sans en jouir, jusqu’à l’extinction de l’usufruit. Céder la pleine propriété suppose donc leur signature commune (Service-Public).
Chacun peut, en revanche, céder seul son propre droit : l’usufruitier son usufruit, le nu-propriétaire sa nue-propriété. Ces cessions séparées intéressent un cercle étroit d’investisseurs spécialisés et se réalisent rarement dans de bonnes conditions pour un immeuble entier.
Le juge ne peut pas, à la demande d’un nu-propriétaire, ordonner la vente de la pleine propriété contre la volonté de l’usufruitier (art. 815-5 du code civil). La procédure de vente à la majorité des deux tiers est également exclue en cas de démembrement (art. 815-5-1). Lorsque plusieurs enfants sont nus-propriétaires en indivision, l’accord de chacun reste nécessaire.
Le cas le plus fréquent est celui du conjoint survivant usufruitier, face aux enfants nus-propriétaires. Notre guide sur l’héritage d’un immeuble de rapport décrit les premières décisions à prendre dans cette situation.
Comment répartir le prix entre usufruitier et nus-propriétaires ?
En cas de vente simultanée, le prix se répartit selon la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix (art. 621 du code civil).
La pratique se réfère au barème de l’article 669 du CGI, qui dépend de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente. Ce barème est fiscal : les parties peuvent retenir une valeur économique différente, fondée par exemple sur l’espérance de vie et le rendement de l’immeuble.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
La répartition a des effets fiscaux : chacun déclare sa propre plus-value, sur sa quote-part du prix. Notre guide sur la plus-value immobilière en rappelle les règles.
Que faire du prix : partage immédiat ou quasi-usufruit ?
Trois solutions s’offrent aux parties, à arrêter avant la signature :
- Le partage immédiat du prix selon la répartition retenue : chacun reçoit sa part en pleine propriété et le démembrement prend fin.
- Le report de l’usufruit sur le prix : l’usufruitier reçoit la totalité des fonds en quasi-usufruit, à charge d’en restituer la valeur à son décès ; les nus-propriétaires détiennent alors une créance de restitution sur sa succession.
- Le remploi en démembrement : le prix est réinvesti dans un autre bien ou des placements, l’usufruitier en percevant les revenus.
Le quasi-usufruit doit être formalisé par une convention écrite, de préférence notariée, qui fixe le montant de la créance des nus-propriétaires et, le cas échéant, son indexation. Sans cette précaution, les héritiers peuvent avoir du mal à faire valoir leur créance au décès de l’usufruitier.
Le choix dépend des besoins de l’usufruitier, souvent âgé, qui perd avec la vente des loyers dont il vivait, et de l’entente familiale. Il relève du conseil du notaire, qui mesure les conséquences civiles et fiscales pour chacun (Service-Public).
Entretien et grosses réparations : qui paie avant la vente ?
L’usufruitier supporte les réparations d’entretien ; les grosses réparations incombent au nu-propriétaire, sauf si elles résultent d’un défaut d’entretien de l’usufruitier (art. 605 du code civil). Sont des grosses réparations celles des gros murs, des voûtes, des poutres et des couvertures entières, ainsi que des murs de soutènement et de clôture (art. 606).
Cette répartition explique bien des blocages. Une toiture entière à refaire oppose fréquemment un usufruitier qui ne veut plus financer l’immeuble et des nus-propriétaires qui ne perçoivent aucun loyer pour payer de gros travaux. La vente en l’état permet alors de sortir d’une situation où personne n’a intérêt à investir. Avant de vendre, les parties ont intérêt à établir ensemble :
- la liste des travaux nécessaires et leur coût ;
- leur répartition selon les articles 605 et 606 ;
- leur incidence sur le prix proposé.
Lorsque l’immeuble est en bon état et que l’usufruitier tient à ses revenus, la conservation reste souvent préférable ; les enfants peuvent aussi demander la conversion de l’usufruit du conjoint en rente viagère (art. 759 du code civil).
Pour un immeuble de 2 à 20 logements en Île-de-France, Rachat Immeubles remet, après étude et visite, une seule proposition écrite pour la pleine propriété, que le notaire répartit ensuite entre usufruitier et nus-propriétaires ; les locataires restent en place.
Questions fréquentes
L’usufruitier peut-il vendre seul l’immeuble ?
Non. L’usufruitier ne peut céder que son droit d’usufruit, qui s’éteindra au plus tard à son décès. Vendre l’immeuble en pleine propriété exige la signature des nus-propriétaires. Inversement, si les nus-propriétaires vendent sans l’accord de l’usufruitier, seule la nue-propriété est transmise et l’usufruitier conserve son droit sur l’immeuble.
Les nus-propriétaires peuvent-ils forcer l’usufruitier à vendre ?
Non. Le code civil interdit au juge d’ordonner, à la demande d’un nu-propriétaire, la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit contre la volonté de l’usufruitier. La négociation reste la seule voie : partage du prix, quasi-usufruit, ou conversion de l’usufruit du conjoint survivant en rente viagère.
Le barème fiscal est-il obligatoire pour répartir le prix ?
Non. Le barème de l’article 669 du CGI s’impose pour le calcul des droits de succession et de donation, mais pas pour répartir le prix d’une vente. Les parties peuvent retenir une valeur économique de l’usufruit, fondée sur l’espérance de vie et le rendement. Le notaire veille à la cohérence de ce choix avec la déclaration des plus-values.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.