Étape 1Qualifier la situation avant d’agir
La première étape consiste à vérifier qu’il s’agit bien d’un squat. Service-Public rappelle que ne sont pas des squatteurs le locataire resté après la fin de son bail, la personne hébergée par l’occupant qui refuse de partir ou le sous-locataire dont le contrat a pris fin. Ces situations relèvent de la procédure d’expulsion ordinaire, avec ses délais et la trêve hivernale.
Le squat suppose une entrée par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le code pénal distingue deux infractions :
- la violation de domicile, lorsque le local constitue le domicile d’une personne, y compris un logement meublé non habité, punie de trois ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende (art. 226-4 du code pénal) ;
- l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel, punie de deux ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende (art. 315-1 du code pénal).
Dans un immeuble de rapport, un logement vide entre deux locations relève en général de la seconde qualification. Cette distinction compte pour la suite : délai de la mise en demeure et application de la trêve hivernale.
Étape 2Porter plainte et faire constater l’occupation
Quelle que soit la voie choisie, le propriétaire dépose plainte au commissariat ou à la gendarmerie, puis réunit deux preuves : celle de sa propriété (titre, avis de taxe foncière, factures) et celle de l’occupation illicite.
L’occupation doit être constatée par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Le constat du commissaire de justice est le plus utile : il décrit les lieux, l’effraction éventuelle et, si possible, identifie au moins un occupant, ce qui facilite ensuite la voie judiciaire.
Pendant cette phase, le propriétaire s’abstient de toute action de force. Changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, retirer les affaires des occupants ou les intimider exposent à des poursuites pénales, au titre notamment de l’article 226-4-2 du code pénal. La loi protège le propriétaire à condition qu’il passe par les autorités.
Si le titre de propriété n’est pas accessible du fait de l’occupation, le préfet sollicite l’administration fiscale pour établir le droit du demandeur, dans un délai de soixante-douze heures.
Étape 3Demander l’évacuation au préfet (article 38 de la loi DALO)
Le propriétaire du local occupé, ou une personne agissant pour son compte, peut demander au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux (art. 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007). La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a étendu cette procédure aux locaux à usage d’habitation qui ne sont pas un domicile.
- Le préfet statue dans les quarante-huit heures de la demande, après examen de la situation personnelle et familiale des occupants.
- Il ne peut refuser que si les conditions légales ne sont pas réunies ou pour un motif impérieux d’intérêt général ; le refus est motivé.
- La mise en demeure fixe un délai d’au moins vingt-quatre heures, porté à sept jours lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur.
- Dans ce second cas, un référé devant le juge administratif suspend son exécution.
- Si les occupants restent, le préfet procède sans délai à l’évacuation forcée.
Cette voie est la plus rapide, mais elle dépend de la qualité du dossier : plainte, preuve de propriété et constat doivent être réunis dès la demande.
Étape 4Saisir le juge si la voie administrative échoue
À défaut, ou en complément, le propriétaire saisit par avocat le juge des contentieux de la protection, en référé, pour obtenir l’expulsion et une indemnité d’occupation. Si aucun occupant n’est identifiable, la saisine peut se faire par requête.
Le jugement est signifié par commissaire de justice. Selon Service-Public, si les occupants ne partent pas dans le mois qui suit, un commandement de quitter les lieux leur est délivré, sans délai supplémentaire, puis le commissaire de justice requiert le concours de la force publique.
La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, ne s’applique pas à une expulsion prononcée pour une introduction dans le domicile d’autrui. Pour les autres lieux, le juge peut supprimer ou réduire son bénéfice (art. L412-6 du code des procédures civiles d’exécution) : il faut donc le lui demander expressément.
Sur l’entretien de l’immeuble, la loi de 2023 avait prévu d’exonérer le propriétaire de sa responsabilité pendant l’occupation ; cette disposition a été censurée par le Conseil constitutionnel, comme le rappelle l’ANIL. Le propriétaire reste donc tenu d’entretenir le bâtiment et de l’assurer.
Étape 5Vendre l’immeuble pendant ou après la procédure
Un immeuble partiellement squatté peut être vendu. L’occupation doit être déclarée dans la promesse et dans l’acte, avec l’état des procédures engagées : plainte, constat, décision du préfet, assignation ou jugement. Le notaire prévoit la façon dont l’acquéreur prend le relais, en qualité de nouveau propriétaire, pour poursuivre la procédure.
Deux calendriers sont possibles. Le premier consiste à mener la procédure jusqu’à l’évacuation, puis à vendre un immeuble libéré de cette difficulté ; c’est souvent la meilleure voie quand la procédure administrative est déjà bien engagée. Le second consiste à vendre en cours de procédure, lorsque le propriétaire n’a ni le temps ni les moyens de la suivre, ou que d’autres logements, loués, sont aussi à traiter.
Dans tous les cas, l’acquéreur d’un immeuble entier en l’état reprend la situation telle qu’elle est : logements occupés sans titre, procédures en cours, dégradations éventuelles et baux des autres locataires. Rachat Immeubles examine ce type de dossier, en Île-de-France et pour des immeubles de 2 à 20 logements, après étude des pièces de la procédure et visite des parties accessibles.
Questions fréquentes
Peut-on couper l’eau ou l’électricité d’un logement squatté ?
Non. Priver des occupants, même sans droit ni titre, de l’eau, de l’électricité ou de l’accès au logement pour les contraindre à partir expose le propriétaire à des poursuites pénales. Seules les voies légales sont ouvertes : plainte, demande d’évacuation au préfet ou procédure devant le juge des contentieux de la protection, puis exécution par la force publique.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Elle ne s’applique pas lorsque l’expulsion est prononcée pour une introduction dans le domicile d’autrui. Pour un local qui n’est pas un domicile, comme un logement vide entre deux locations, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice de la trêve, à la demande du propriétaire. La procédure administrative auprès du préfet suit ses propres délais.
Un acquéreur peut-il poursuivre la procédure engagée par le vendeur ?
Oui, en qualité de nouveau propriétaire du local occupé. L’acte de vente doit décrire précisément les procédures en cours et organiser la transmission des pièces : plainte, constat, décisions obtenues. Selon l’état d’avancement, l’acquéreur reprend l’instance ou engage une nouvelle demande auprès du préfet avec ces éléments.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.