Étape 1Faire le point sur chaque impayé
Avant toute décision de vente, établissez un état précis par locataire : montant de la dette, date du premier impayé, démarches déjà faites, existence d’une caution ou d’une assurance loyers impayés, versement direct éventuel de l’aide au logement. Cet état locatif détaillé servira au notaire et à tout acquéreur.
Distinguez les situations :
- un retard ponctuel, que le locataire régularise ou qui peut l’être par un échéancier écrit ;
- un impayé installé, pour lequel une procédure doit être engagée ;
- un locataire en procédure de surendettement, dont la dette peut être rééchelonnée ou effacée par décision de la commission ou du juge.
Ne faites rien qui ressemble à une pression : changement de serrure, retenue des affaires, coupure de fluides ou visites répétées sont interdits et exposent le bailleur à des poursuites pénales. Le seul levier est la procédure judiciaire, éventuellement précédée d’une solution amiable avec l’aide de la caution ou du fonds de solidarité pour le logement.
Étape 2Engager la procédure de recouvrement
Tout bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement. Elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux, délivré par commissaire de justice (art. 24 de la loi n° 89-462).
- Le commandement de payer mentionne notamment le délai de six semaines, le décompte de la dette et la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
- S’il existe une caution, le commandement lui est signifié dans les quinze jours.
- Pour un bailleur personne physique ou SCI familiale, le commissaire de justice signale certains commandements à la commission de prévention des expulsions.
- L’assignation est notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience.
- Le juge peut accorder des délais de paiement allant jusqu’à trois ans au locataire qui a repris le paiement du loyer courant.
Une SCI qui n’est pas familiale doit en outre saisir la commission deux mois avant d’assigner. Le détail figure sur Service-Public.
Étape 3Organiser la vente avec les impayés
La vente transfère les baux à l’acquéreur, qui devient le bailleur à compter de la signature. Les loyers échus avant cette date restent en principe la créance du vendeur. L’acte doit trancher plusieurs points :
- qui poursuit les procédures en cours, et à quel titre ;
- si les arriérés sont cédés à l’acquéreur, et pour quel prix, ou conservés par le vendeur ;
- comment sont transférés les dépôts de garantie et les quittances, selon notre guide sur la reprise des baux.
Conserver la créance permet au vendeur de poursuivre seul son recouvrement, mais il n’est plus bailleur et ne peut plus demander la résiliation du bail. Céder la créance simplifie la situation : l’acquéreur reprend le recouvrement et la procédure, et le prix tient compte de la probabilité de récupérer les sommes.
Le vendeur doit tout dire. Taire un impayé ou une procédure engagée expose à une remise en cause de la vente ou à une demande de dommages et intérêts.
Étape 4Mesurer l’effet des impayés sur la valeur
Un acheteur d’immeuble occupé raisonne d’abord sur les loyers effectivement encaissés. Un immeuble dont deux logements sur dix ne paient plus perd une partie de son revenu, et l’acquéreur ajoute le coût et la durée des procédures, puis le risque de vacance et de remise en état après un départ.
L’effet n’est toutefois pas mécanique. Un impayé récent, avec un locataire de bonne foi qui demande un échéancier, pèse peu. Une dette ancienne, sans caution et sans procédure engagée, pèse davantage. D’où l’intérêt d’engager la procédure tôt, même si la vente est envisagée : elle fixe le calendrier et rend la situation lisible.
Si l’immeuble est par ailleurs sain et que les impayés sont isolés, il peut être plus avantageux de les régler avant de vendre, ou de vendre à un acquéreur qui raisonne sur le long terme. Lorsque les difficultés s’accumulent, l’acquéreur d’un immeuble entier en l’état reprend les baux, les locataires en difficulté et les procédures. Rachat Immeubles étudie ces situations en Île-de-France pour des immeubles de 2 à 20 logements, sur la base de l’état locatif et après visite.
Questions fréquentes
Le nouveau propriétaire peut-il réclamer les loyers impayés avant la vente ?
Seulement si l’acte de vente lui cède cette créance. À défaut, les loyers échus avant la vente restent dus au vendeur, qui peut en poursuivre le recouvrement. L’acquéreur, devenu bailleur, réclame les loyers postérieurs à la vente et peut, lui, demander la résiliation du bail pour les impayés qui le concernent.
Peut-on vendre pendant la trêve hivernale ?
Oui. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l’exécution des expulsions, pas la vente ni les procédures. Le bailleur peut délivrer un commandement de payer et saisir le juge pendant cette période. Si l’expulsion est ordonnée, elle ne pourra être exécutée qu’après la fin de la trêve, sauf relogement assuré.
La caution reste-t-elle engagée après la vente ?
L’engagement de caution accompagne en principe le bail transféré, mais sa portée dépend de sa rédaction et de la date de l’impayé. Le notaire doit vérifier chaque acte de cautionnement et prévoir son sort dans l’acte de vente, en particulier pour les dettes nées avant la signature.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.