Quand un logement est-il taxé comme vacant ?
La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition (art. 232 du CGI). Elle est acquittée par le propriétaire ou l’usufruitier qui dispose du logement depuis le début de la vacance.
Plusieurs précisions comptent pour un immeuble de rapport :
- la taxe se calcule logement par logement : un immeuble de huit appartements dont trois sont vides paie trois fois ;
- un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs pendant l’année de référence n’est pas vacant ;
- un logement meublé et occupé de façon irrégulière relève d’autres règles, celles des résidences secondaires ;
- un local qui n’est pas à usage d’habitation, comme une boutique, n’est pas concerné.
La TLV ne s’applique que dans les communes listées par décret, celles où le déséquilibre entre offre et demande de logements est marqué. Cette liste a été élargie en 2023. En Île-de-France, elle couvre une large partie de l’agglomération : le simulateur de Service-Public permet de vérifier une commune précise.
Combien coûte la taxe et que change la THLV ?
L’assiette est la valeur locative cadastrale du logement, celle qui sert aux impôts locaux. Le taux est de 17 % la première année d’imposition et de 34 % à compter de la deuxième. La taxe est perçue par l’État.
Dans les communes qui ne sont pas soumises à la TLV, la commune ou l’intercommunalité peut instituer par délibération une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), pour les logements vacants depuis plus de deux ans au 1er janvier (art. 1407 bis du CGI). Son taux est celui de la taxe d’habitation locale.
| TLV | THLV | |
|---|---|---|
| Communes | Zones tendues fixées par décret | Autres communes, sur délibération |
| Durée de vacance | Au moins un an | Plus de deux ans |
| Taux | 17 %, puis 34 % | Taux local de taxe d’habitation |
| Bénéficiaire | État | Commune ou intercommunalité |
Ces règles sont celles des impositions établies en 2026. La loi de finances pour 2026 prévoit des évolutions à compter de 2027 : vérifiez le régime applicable auprès du service des impôts avant toute décision.
Quelles situations exonèrent de la taxe ?
La taxe n’est pas due lorsque la vacance est indépendante de la volonté du contribuable. Service-Public cite notamment le logement mis en location ou en vente à un prix conforme au marché sans trouver preneur, et le logement qui nécessite des travaux importants pour être habitable, en pratique lorsque leur montant dépasse 25 % de sa valeur.
Ces exonérations ne sont pas automatiques. Le propriétaire doit les justifier : mandats de vente ou de location, annonces, comptes rendus de visites, devis de travaux. Un immeuble vidé en vue d’une rénovation qui ne démarre pas, ou laissé vide dans l’attente d’une décision familiale, ne bénéficie en principe d’aucune exonération.
Le propriétaire doit aussi tenir à jour sa déclaration d’occupation dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers » d’impots.gouv.fr, avant le 1er juillet en cas de changement. Service-Public indique qu’un défaut ou une inexactitude de déclaration expose à une amende de 150 € par local.
Notre guide sur l’opportunité de vider un immeuble avant de le vendre montre pourquoi la vacance volontaire coûte souvent plus qu’elle ne rapporte.
Vendre, relouer ou rénover un immeuble vide ?
Un immeuble vide coûte chaque année : taxe foncière, assurance, entretien minimal, surveillance contre les intrusions et, en zone tendue, TLV qui double dès la deuxième année. S’y ajoute le risque d’occupation illicite, traité dans notre guide sur l’immeuble squatté.
Trois issues sont possibles. Relouer suppose des logements décents et, pour les plus énergivores, compatibles avec le calendrier d’interdiction de location ; rénover suppose un budget et un pilotage de chantier ; vendre transfère ces arbitrages à l’acquéreur. Pour des héritiers ou des associés qui ne souhaitent ni gérer ni rénover, la vente est souvent la solution la plus simple. Pour un propriétaire qui dispose de temps et de financement, rénover puis relouer ou vendre par lots peut dégager davantage.
Un acquéreur d’immeuble entier reprend la situation telle qu’elle est : logements vides à remettre en état, éventuels occupants restants, travaux à engager. Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, vides, partiellement loués ou entièrement occupés.
Questions fréquentes
La taxe est-elle due l’année où l’immeuble est vendu ?
La situation s’apprécie au 1er janvier de l’année d’imposition, et la taxe est due par le propriétaire qui dispose du logement depuis le début de la vacance. Le vendeur propriétaire au 1er janvier reste donc redevable de la taxe de l’année. L’acquéreur ne devient redevable qu’à l’issue d’une nouvelle période de vacance d’au moins un an.
Un logement vide parce qu’il est en vente est-il taxé ?
Pas si la vacance est indépendante de votre volonté. Service-Public cite le logement mis en vente à un prix conforme au marché sans trouver acquéreur. Il faut pouvoir le prouver : mandat, annonces, visites, offres refusées et motifs. Une mise en vente à un prix manifestement excessif ne suffit pas.
La boutique du rez-de-chaussée est-elle concernée ?
Non. La taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants ne visent que les locaux à usage d’habitation. Un local commercial vide relève d’autres règles d’imposition locale, notamment de la taxe foncière, et parfois de dispositifs propres aux locaux commerciaux vacants.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.