Étape 1Vérifier si la demande est fondée
La demande est fondée si le logement est classé en dessous du niveau exigé pour son bail. Depuis le 1er janvier 2025, en métropole, un logement G n’est pas décent pour tout bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis cette date (art. 6 de la loi de 1989).
Trois vérifications s’imposent :
- la classe du logement au DPE le plus récent, en tenant compte du nouveau coefficient de l’électricité depuis le 1er janvier 2026 ;
- la date de signature, de renouvellement ou de reconduction du bail ;
- l’existence d’autres manquements à la décence : humidité, ventilation, installation électrique.
Si le bail en cours n’a pas encore été reconduit depuis le 1er janvier 2025, l’exigence énergétique ne lui est pas encore applicable ; elle le sera à sa prochaine échéance. Un logement F n’est concerné qu’à partir des baux signés ou reconduits depuis le 1er janvier 2028.
Une erreur de DPE peut aussi expliquer un classement défavorable. Si c’est le cas, faites corriger ou refaire le diagnostic avant de répondre, notamment pour un logement chauffé à l’électricité.
Étape 2Répondre par écrit et proposer un calendrier
Le locataire doit d’abord saisir le bailleur, en général par lettre recommandée. Une réponse écrite, rapide et précise, est la meilleure protection du bailleur.
Si la demande est fondée, indiquez les travaux envisagés, leur calendrier et les conditions d’accès au logement. Le locataire est tenu de laisser exécuter les travaux d’amélioration de la performance énergétique, après notification de leur nature et de leurs modalités ; si leur durée dépasse vingt et un jours, le loyer est diminué à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé.
Si la demande n’est pas fondée, expliquez-le avec les pièces : DPE, attestation au nouveau coefficient, date du bail.
Le locataire ne doit pas cesser de payer son loyer de sa propre initiative. De son côté, le bailleur ne peut ni donner congé en réponse à la demande, ni exercer de pression pour obtenir le départ du locataire : le congé reste réservé à la reprise, à la vente du logement ou à un motif légitime et sérieux, à l’échéance du bail.
Étape 3Connaître ce que le juge peut décider
Sans accord dans un délai de deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, ce qui n’est pas obligatoire, puis le juge des contentieux de la protection (art. 20-1 de la loi de 1989).
- Le juge détermine la nature des travaux et le délai de leur exécution.
- Il peut réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.
- Il peut allouer des dommages et intérêts.
Pour les baux soumis à l’exigence énergétique depuis 2025, le juge ne peut pas ordonner des travaux qui risquent de provoquer une pathologie du bâti, établie par un homme de l’art, ou qui ont été refusés par l’autorité compétente en matière d’urbanisme ou de patrimoine. Ces exceptions doivent être documentées : une simple difficulté technique ne suffit pas.
La procédure est publique et laisse une trace dans le dossier de l’immeuble. Un acquéreur la découvrira lors de l’étude des baux. Mieux vaut un accord écrit sur les travaux qu’un jugement.
Étape 4Mesurer l’effet d’une vente en cours
La vente de l’immeuble ne met pas fin à la demande du locataire. L’obligation de délivrer un logement décent suit la qualité de bailleur : après la signature, elle pèse sur l’acquéreur.
Le vendeur doit informer l’acquéreur de toute demande, mise en demeure ou procédure en cours. Taire une telle procédure exposerait le vendeur à une action de l’acquéreur après la vente, et ne ferait qu’en retarder la découverte : elle apparaît dans la correspondance du bail et souvent dans les comptes de gestion.
Lors de la négociation, plusieurs voies existent :
- le vendeur réalise les travaux avant la signature ;
- l’acquéreur s’engage à les réaliser et le prix en tient compte ;
- les parties répartissent par convention la charge d’une condamnation éventuelle.
La solution retenue figure dans la promesse, avec les pièces correspondantes. Notre guide sur la vente d’un immeuble occupé rappelle les droits des locataires lors d’une vente.
Étape 5Choisir entre travaux et vente en l’état
Si la demande porte sur un seul logement et que les travaux sont simples, les réaliser rapidement est presque toujours la meilleure option, que vous gardiez ou vendiez l’immeuble. Un logement remis aux normes sort aussi du gel des loyers, présenté dans notre guide sur le gel des loyers F et G.
Si la demande révèle un problème qui concerne tout l’immeuble, chauffage collectif, enveloppe, toiture, d’autres locataires présenteront la même demande à l’échéance de leur bail. Le programme devient alors un chantier global en site occupé.
Dans ce cas, la vente en l’état à un acquéreur qui prendra en charge le programme peut être plus adaptée qu’une succession d’interventions ponctuelles.
Cet acquéreur reprend les baux, la demande du locataire et le calendrier de décence. Rachat Immeubles étudie ces situations pour des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France : la proposition écrite, remise après visite si l’immeuble correspond à ses critères, intègre les travaux exigibles.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il arrêter de payer son loyer en attendant les travaux ?
Non, pas de sa propre initiative. Seul le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à la réalisation des travaux. Un locataire qui cesse de payer s’expose lui-même à une procédure pour impayés, sauf décision judiciaire.
Le bailleur peut-il donner congé pour échapper aux travaux ?
Non. Le congé n’est possible qu’à l’échéance du bail et pour un motif légal : reprise pour habiter, vente du logement ou motif légitime et sérieux. Un congé délivré en représailles d’une demande de mise en conformité peut être annulé par le juge et engager la responsabilité du bailleur.
Quels travaux le juge ne peut-il pas ordonner ?
Pour les baux soumis à l’exigence énergétique depuis 2025, le juge ne peut pas imposer des travaux qui risqueraient d’entraîner une pathologie du bâti, attestée par un homme de l’art, ni des travaux refusés par l’autorité compétente en matière d’urbanisme ou de patrimoine. Ces exceptions doivent être prouvées par le bailleur.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.