Quelles options s’offrent à l’héritier ?
Chaque héritier choisit seul entre trois options : accepter purement et simplement, accepter à concurrence de l’actif net, ou renoncer (Service-Public).
| Option | Dettes de la succession | Immeuble |
|---|---|---|
| Acceptation pure et simple | Payées sur ses biens personnels si l’actif ne suffit pas | Recueilli |
| Acceptation à concurrence de l’actif net | Payées dans la seule limite de l’actif recueilli | Conservé contre paiement de sa valeur, ou vendu |
| Renonciation | Aucune, hors contribution aux frais funéraires | Aucun droit |
L’héritier ne peut être contraint d’opter avant quatre mois à compter de l’ouverture de la succession (art. 771 du code civil). Passé ce délai, un créancier, un cohéritier, un héritier de rang subséquent ou l’État peut le sommer de prendre parti : il dispose alors de deux mois, faute de quoi il est réputé acceptant pur et simple. Sans sommation, son droit d’option se prescrit par dix ans, au terme desquels il est réputé renonçant (art. 780).
Vendre l’immeuble ou encaisser les loyers pour son propre compte vaut acceptation pure et simple. Les actes conservatoires et d’administration provisoire n’emportent pas acceptation.
Comment fonctionne l’acceptation à concurrence de l’actif net ?
Elle obéit à une procédure précise, dont chaque étape compte :
- Déclaration au greffe du tribunal judiciaire ou devant notaire, avec élection d’un domicile unique en France ; elle fait l’objet d’une publicité nationale (art. 788).
- Dépôt, dans les deux mois de la déclaration, d’un inventaire de l’actif et du passif établi par un notaire ou un commissaire de justice ; ce délai peut être prorogé par le juge, mais à défaut de dépôt l’héritier est réputé acceptant pur et simple (art. 790).
- Déclaration des créances par les créanciers dans les quinze mois de la publicité ; les créances non assorties de sûretés qui n’ont pas été déclarées sont éteintes à l’égard de la succession (art. 792).
- Conservation ou vente des biens, puis paiement des créanciers.
L’héritier administre la succession et en rend compte. S’il omet sciemment des biens ou des dettes dans l’inventaire, il perd le bénéfice de cette option et devient acceptant pur et simple. Il peut à tout moment accepter purement et simplement, mais ne peut plus renoncer.
Lorsque plusieurs héritiers optent différemment, le régime de l’acceptation à concurrence de l’actif net s’applique à l’ensemble des héritiers jusqu’au partage.
Vendre ou conserver l’immeuble dans ce cadre
Dans le délai de quinze mois ouvert aux créanciers, l’héritier peut conserver l’immeuble, à charge d’en payer la valeur portée à l’inventaire, ou le vendre, à charge d’en verser le prix (art. 793). Il déclare la vente ou la conservation dans les quinze jours au tribunal, qui en assure la publicité ; les créanciers disposent ensuite de trois mois pour contester la valeur ou le prix (art. 794).
Cette contestation est le point sensible pour un immeuble : si elle aboutit, l’héritier peut devoir verser le complément sur ses biens personnels. Il est donc prudent de :
- documenter le prix par un ou plusieurs avis de valeur indépendants ;
- joindre à la déclaration les éléments qui l’expliquent : travaux, arrêtés, état locatif, impayés ;
- faire régler par le notaire, sur le prix de vente, les créanciers inscrits.
Les créanciers titulaires d’une sûreté sont payés selon leur rang, puis les autres dans l’ordre de leurs déclarations. Notre guide sur la vente d’un immeuble grevé d’hypothèques décrit la mainlevée des inscriptions.
Renoncer : quelles conséquences pour la famille et pour l’immeuble ?
La renonciation se fait au greffe du tribunal judiciaire ou devant notaire (art. 804). Le renonçant est censé n’avoir jamais été héritier ; il n’est tenu d’aucune dette, sauf à contribuer, à proportion de ses moyens, aux frais funéraires de l’ascendant ou du descendant dont il refuse la succession.
Sa part ne disparaît pas : elle revient à ses propres descendants, qui le représentent, puis à ses cohéritiers ou aux héritiers du degré suivant. Une renonciation en cascade est donc souvent nécessaire, avec des formalités particulières pour les enfants mineurs.
Si tous les héritiers renoncent, la succession devient vacante et l’immeuble est géré puis vendu par le Domaine, comme l’explique notre guide sur la succession vacante.
Renoncer n’est pas toujours la bonne réponse. Un immeuble jugé déficitaire à cause d’un arrêté ou de travaux lourds conserve souvent une valeur en l’état supérieure aux dettes : l’acceptation à concurrence de l’actif net permet alors de le vendre et de garder le solde.
Rachat Immeubles examine ces situations avec le notaire de la succession : après visite, une proposition écrite et motivée permet de comparer la valeur en l’état de l’immeuble au passif déclaré, pour des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, locataires en place.
Questions fréquentes
Un héritier qui renonce doit-il payer des droits de succession ?
Non. Le renonçant ne recueille rien et n’est donc redevable d’aucun droit de succession. Il doit seulement contribuer, selon ses moyens, aux frais funéraires de son parent. Les héritiers qui recueillent sa part à sa place déposent la déclaration de succession et paient les droits éventuels selon les règles applicables à leur situation.
Peut-on encaisser les loyers sans accepter la succession ?
Oui, à condition de rester dans l’administration provisoire. Le recouvrement des loyers est un acte conservatoire si les fonds servent à payer les dettes urgentes de la succession ou sont déposés chez le notaire ou consignés (article 784 du code civil). Les utiliser pour soi vaut acceptation pure et simple.
Combien de temps les créanciers ont-ils pour se manifester ?
Dans l’acceptation à concurrence de l’actif net, les créanciers disposent de quinze mois à compter de la publicité de la déclaration pour déclarer leurs créances. Passé ce délai, les créances non assorties de sûretés qui n’ont pas été déclarées sont éteintes à l’égard de la succession. Les créanciers hypothécaires conservent leur droit sur l’immeuble.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.