Étape 1Constater la vacance de la succession
La succession est vacante dans trois cas : lorsqu’il ne se présente personne pour la réclamer et qu’il n’y a pas d’héritier connu ; lorsque tous les héritiers connus ont renoncé ; lorsque, six mois après l’ouverture de la succession, les héritiers connus n’ont pas opté, de manière tacite ou expresse (art. 809 du code civil).
Saisi sur requête, notamment d’un créancier, de toute personne intéressée ou du ministère public, le juge confie la curatelle à l’autorité administrative chargée du domaine (art. 809-1). Ce sont les services du Domaine de la direction générale des finances publiques qui l’exercent (impots.gouv.fr). L’ordonnance fait l’objet d’une publicité, que la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 permet désormais d’assurer sur le site de l’administration des Domaines.
La vacance se distingue de la déshérence : lorsque l’État prétend à une succession sans héritier, il doit demander au tribunal l’envoi en possession. La vacance est une mesure de gestion, qui ne prive pas de leurs droits les héritiers qui se révéleraient ensuite.
Le portail des successions vacantes, sur impots.gouv.fr, permet de vérifier si un défunt fait l’objet d’une curatelle et d’identifier le service gestionnaire.
Étape 2Gérer l’immeuble pendant les six premiers mois
Le curateur fait d’abord dresser un inventaire de l’actif et du passif par un professionnel habilité (art. 809-2). Il prend ensuite en charge la gestion de l’immeuble.
- Pendant les six mois qui suivent l’ouverture de la succession, il ne peut accomplir que des actes conservatoires ou de surveillance, des actes d’administration provisoire et la vente des biens périssables (art. 810-1).
- Il encaisse les loyers, règle les dépenses urgentes, maintient l’assurance et répond aux injonctions administratives.
- Les créanciers déclarent leurs créances auprès de lui et peuvent consulter l’inventaire.
Pour les locataires, la vacance ne change rien à leurs droits : les baux se poursuivent et les loyers sont versés au curateur. Pour les créanciers, et notamment le syndic ou l’administration fiscale, le curateur devient l’interlocuteur unique.
Cette période est souvent celle où l’immeuble se dégrade, faute de propriétaire attentif depuis le décès, voire depuis plusieurs années. Les arrêtés de mise en sécurité ou les procédures pour impayés en cours se poursuivent contre la succession ; le curateur les traite avec l’actif disponible.
Étape 3Vendre l’immeuble après six mois
À l’issue des six mois, le curateur exerce l’ensemble des actes conservatoires et d’administration. Il procède à la vente des biens, meubles ou immeubles, jusqu’à l’apurement du passif, et peut vendre ceux dont la conservation est difficile ou onéreuse, même si le passif ne l’impose pas (art. 810-2).
La loi du 7 avril 2026 a supprimé l’obligation de vendre les meubles avant les immeubles et permis au curateur de donner mandat à un tiers pour signer l’acte de vente, la négociation restant de la compétence du Domaine (ANIL).
La vente est réalisée par un professionnel habilité, par le tribunal ou selon les règles applicables aux biens du domaine de l’État, et donne lieu à publicité ; tout créancier peut exiger une adjudication lorsqu’une vente amiable est envisagée (art. 810-3). Pour un acquéreur, cela signifie :
- un interlocuteur unique, le Domaine, qui conduit seul la négociation ;
- une vente publique, ouverte à la concurrence ;
- un dossier technique parfois lacunaire : baux incomplets, diagnostics à refaire.
Étape 4Retrouver des héritiers connus mais introuvables
La situation est différente lorsque d’autres héritiers ont accepté : la succession n’est pas vacante, mais l’indivision est bloquée, puisque la vente de l’immeuble requiert l’accord de tous.
- Le généalogiste successoral, mandaté en général par le notaire, recherche les héritiers ; nul ne peut se livrer à cette recherche sans mandat (art. 36 de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006).
- La présomption d’absence, constatée par le juge des tutelles, permet de faire représenter l’héritier qui a cessé de paraître (art. 112 du code civil).
- Le mandataire successoral, désigné par le juge, peut administrer provisoirement la succession en cas d’inertie ou de carence des héritiers (art. 813-1).
Lorsqu’un indivisaire est présumé absent, la vente à la majorité des deux tiers est exclue ; notre guide sur l’indivisaire qui refuse de vendre présente les autres issues, dont l’autorisation judiciaire de vendre prévue par l’article 815-6 depuis la loi du 7 avril 2026.
Tout acquéreur reprend l’immeuble avec ses baux, son occupation et son état technique. Rachat Immeubles étudie ces dossiers avec le notaire, le mandataire ou le Domaine, visite l’immeuble, puis formule une proposition écrite, pour des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, locataires en place.
Questions fréquentes
Combien de temps un héritier peut-il réclamer une succession vacante ?
L’héritier conserve son droit d’option pendant dix ans à compter de l’ouverture de la succession (article 780 du code civil). Dans ce délai, il peut se faire connaître du curateur, justifier de sa qualité par un acte de notoriété et obtenir la restitution des biens restants ou du produit net des biens vendus, déduction faite des frais de gestion.
Le Domaine peut-il vendre l’immeuble dès le décès ?
Non. Pendant les six mois qui suivent l’ouverture de la succession, le curateur ne peut accomplir que des actes conservatoires, de surveillance ou d’administration provisoire, et vendre des biens périssables. Ce n’est qu’ensuite qu’il peut vendre l’immeuble, pour apurer le passif ou parce que sa conservation est difficile ou onéreuse.
Qui rémunère le généalogiste successoral ?
En pratique, les héritiers retrouvés, sur leur part, selon le contrat qu’ils signent avec lui après sa révélation. Le mandat de recherche est donné par une personne ayant un intérêt direct et légitime à l’identification des héritiers, le plus souvent le notaire chargé de la succession. Les conditions de rémunération doivent être examinées avant toute signature.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.