Étape 1Vérifier que l’immeuble entre dans le champ de l’audit
L’audit énergétique réglementaire s’applique aux maisons individuelles et aux immeubles d’habitation qui n’ont pas été mis en copropriété (art. L. 126-28-1 du CCH). Un immeuble de rapport détenu par une personne, une indivision ou une SCI est donc concerné lorsqu’il est vendu en entier.
Le calendrier, issu de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, est le suivant en métropole :
- immeubles classés F ou G : obligation en vigueur depuis le 1er avril 2023 ;
- immeubles classés E : obligation étendue le 1er janvier 2025 ;
- immeubles classés D : extension prévue au 1er janvier 2034.
L’audit n’est pas exigé pour la vente d’un appartement en copropriété : si l’immeuble a déjà été divisé en lots, chaque lot vendu relève des seuls diagnostics habituels. Pour un immeuble mixte, comprenant un commerce, l’obligation vise la partie habitation.
Le point de départ est donc le classement de l’immeuble au DPE. Lorsque les logements ont des classes différentes, le diagnostiqueur et le notaire déterminent le document de référence. Dans le doute, réaliser l’audit évite qu’un acquéreur ou sa banque ne l’exige au stade de la promesse.
Étape 2Faire réaliser l’audit par un professionnel qualifié
L’audit est commandé et payé par le vendeur, auprès d’un professionnel qualifié qui ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité avec le propriétaire ou son mandataire.
Selon le ministère de la Transition écologique, peuvent le réaliser notamment les entreprises qualifiées RGE pour cette mission, les bureaux d’études et sociétés d’architecture qualifiés, ainsi que les diagnostiqueurs certifiés. La liste précise des qualifications est fixée par décret.
Pour un immeuble de plusieurs logements, prévoyez plusieurs semaines entre la commande et la remise du rapport. L’auditeur doit visiter les logements, y compris ceux qui sont occupés : informez les locataires à l’avance et organisez l’accès.
Le prix varie selon la taille de l’immeuble et le nombre de logements visités. Demandez plusieurs devis et vérifiez la qualification de l’auditeur avant de signer. Un audit de qualité, avec des scénarios argumentés, sert ensuite de base de discussion avec les acquéreurs ; un document sommaire suscite au contraire des questions et des contre-expertises.
Étape 3Lire le contenu de l’audit
L’audit dresse un état des lieux de la performance du bâtiment et propose un parcours de travaux en plusieurs étapes. La première étape doit au minimum permettre d’atteindre la classe E ; le parcours vise la classe B lorsque les contraintes techniques, architecturales ou de coût le permettent.
Pour chaque scénario, l’audit indique :
- les travaux à réaliser et leur ordre ;
- des ordres de grandeur de coût ;
- l’effet théorique sur la facture d’énergie ;
- les aides publiques mobilisables.
Ces montants sont indicatifs. L’acquéreur les recoupe avec ses propres devis, et il tient compte de ce que l’audit ne couvre pas : toiture, réseaux, amiante, travaux en site occupé. L’audit reste néanmoins le document qui structure la discussion sur les travaux énergétiques.
Le coefficient de conversion de l’électricité passe de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027. Une attestation gratuite, éditée à partir de l’audit en cours de validité, indique les nouvelles étiquettes avant et après travaux (arrêté du 19 août 2026).
Étape 4Remettre l’audit aux acquéreurs et l’annexer à l’acte
L’audit doit être tenu à disposition des acquéreurs dès la première visite, puis intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse et à l’acte de vente.
Il est valable cinq ans. Un audit réalisé pour une précédente tentative de vente reste utilisable s’il est encore valide et si aucun travaux n’a modifié la performance de l’immeuble ; à défaut, il faut le refaire.
Les recommandations de l’audit n’obligent ni le vendeur ni l’acquéreur à réaliser les travaux. Leur portée est informative : elles éclairent le prix et la décision d’achat. L’obligation de travaux découle, elle, du calendrier de décence énergétique, décrit dans notre guide sur l’interdiction de louer G, F et E.
Le notaire vérifie la présence de l’audit lorsqu’il est requis. Un dossier incomplet retarde la promesse et fragilise la position du vendeur si l’acquéreur conteste ensuite l’état de l’immeuble. Notre guide sur les diagnostics d’un immeuble en monopropriété présente l’ensemble des pièces.
Étape 5Utiliser l’audit pour décider de la suite
Une fois l’audit en main, le vendeur dispose d’un chiffrage indicatif qui lui permet de choisir entre trois voies.
- Réaliser la première étape du parcours avant la vente, si elle est courte et finançable.
- Vendre en l’état, en communiquant l’audit, à un acquéreur qui conduira les travaux.
- Engager une rénovation complète, puis une mise en copropriété et une vente lot par lot, si le temps et la trésorerie le permettent.
La troisième voie peut produire un prix global plus élevé ; elle suppose des années de chantier et de commercialisation. Notre guide rénover ou vendre compare les options.
Un acquéreur de l’immeuble entier en l’état reprend les scénarios de l’audit, les baux en cours et les échéances de décence. Rachat Immeubles lit l’audit avec les autres diagnostics lors de l’étude du dossier ; après visite, la proposition écrite indique les travaux retenus, pour des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France.
Questions fréquentes
L’audit énergétique est-il exigé pour la vente d’une SCI qui détient l’immeuble ?
Non lorsque ce sont les parts de la SCI qui sont cédées : l’immeuble ne change pas de propriétaire et aucun diagnostic de vente n’est requis. Oui lorsque la SCI vend l’immeuble lui-même, s’il est classé E, F ou G et n’est pas soumis au statut de la copropriété.
Combien de temps l’audit énergétique reste-t-il valable ?
Cinq ans. Au-delà, ou si des travaux ont modifié la performance du bâtiment, un nouvel audit est nécessaire pour la vente. Le DPE, lui, est valable dix ans, sous réserve des règles particulières applicables aux diagnostics réalisés avant le 1er juillet 2021.
L’acquéreur est-il obligé de réaliser les travaux de l’audit ?
Non. Les scénarios de l’audit sont informatifs. L’obligation de travaux résulte du calendrier de décence énergétique, qui s’applique au bailleur à chaque signature, renouvellement ou reconduction de bail. En pratique, l’acquéreur d’un immeuble loué doit donc s’en approcher pour continuer à louer.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.