Étape 1Identifier le régime de protection et la personne qui signe
La première étape consiste à lire le jugement de protection : il désigne le régime, la personne chargée de la mesure et l’étendue de ses pouvoirs (Service-Public).
| Régime | Qui signe la vente | Autorisation préalable |
|---|---|---|
| Tutelle | Le tuteur, au nom de la personne | Conseil de famille ou, à défaut, juge des tutelles |
| Curatelle simple ou renforcée | La personne, assistée du curateur | Aucune, sauf pour son logement |
| Sauvegarde de justice | La personne, ou un mandataire spécial désigné | Selon la mission fixée par le juge |
En tutelle, la personne est représentée : le tuteur agit en son nom. En curatelle, elle reste signataire, mais le curateur doit l’assister et signer l’acte avec elle. Un acte passé sans l’autorisation ou l’assistance requise peut être annulé. Une habilitation familiale ou un mandat de protection future obéissent à leurs propres règles, que le notaire vérifie.
Lorsque la personne protégée n’est que l’un des propriétaires, par exemple dans une indivision successorale, ces règles s’appliquent à sa quote-part. La vente à la majorité des deux tiers est alors exclue (art. 815-5-1 du code civil).
Étape 2Distinguer le logement de la personne et l’immeuble de rapport
Le code civil protège particulièrement le logement de la personne protégée, résidence principale ou secondaire. Il doit être conservé à sa disposition aussi longtemps que possible. Sa vente n’est envisageable que si elle devient nécessaire ou conforme à l’intérêt de la personne, et elle doit être autorisée par le juge ou par le conseil de famille, quel que soit le régime (art. 426). Lorsque la vente prépare l’entrée de la personne dans un établissement, un médecin extérieur à cet établissement doit d’abord donner son avis.
Un immeuble de rapport dont la personne protégée perçoit seulement les loyers ne relève pas de ce régime particulier, sauf si elle y occupe un appartement. Sa vente reste un acte de disposition :
- en tutelle, autorisée par le conseil de famille ou, à défaut, par le juge (art. 505), l’autorisation fixant les stipulations et, le cas échéant, le prix (Service-Public) ;
- en curatelle, conclue par la personne avec l’assistance du curateur (art. 467 ; Service-Public) ;
- dans tous les cas, décidée dans l’intérêt de la personne protégée.
Un immeuble dans lequel la personne vit au deuxième étage cumule les deux régimes : la requête doit alors viser expressément son logement.
Étape 3Constituer la requête au juge des tutelles
La demande d’autorisation est adressée au greffe du juge des tutelles du tribunal judiciaire dont dépend la résidence de la personne protégée. Le dossier comprend en général :
- la copie du jugement de protection et l’identité du tuteur ou du curateur ;
- le titre de propriété et l’état locatif de l’immeuble ;
- un ou plusieurs avis de valeur établis par des professionnels de l’immobilier ou par le notaire ;
- la proposition d’achat reçue et le projet d’acte ;
- l’exposé des motifs de la vente : travaux impossibles à financer, gestion devenue trop lourde, besoins de la personne ;
- l’emploi envisagé du prix, qui restera la propriété de la personne protégée ;
- l’avis de la personne protégée, recueilli dans la mesure de ses facultés.
Le juge statue par ordonnance. Aucun engagement ne doit lier la personne protégée avant cette décision : le projet de promesse joint à la requête précise que la vente reste subordonnée à l’autorisation. Un simple courrier du juge ne remplace pas l’ordonnance.
Le délai d’instruction n’est pas fixé par la loi ; un dossier complet dès le dépôt évite les demandes de pièces qui l’allongent.
Étape 4Signer la vente et employer le prix
Une fois l’ordonnance rendue, le notaire vérifie que l’acte en respecte strictement les termes : identité de l’acquéreur, prix minimum, conditions particulières. Un écart, même favorable en apparence, peut imposer une nouvelle autorisation. Le prix est versé sur un compte ouvert au nom de la personne protégée, et le tuteur en rend compte dans sa gestion annuelle.
Pour l’acquéreur, la régularité de la procédure de protection conditionne la sécurité de la vente : un acte passé sans autorisation ou sans assistance est exposé à l’annulation.
La vente à un acheteur professionnel n’est pas toujours la meilleure voie. Si l’immeuble est en bon état et que la personne n’a pas besoin de liquidités, le juge peut préférer une mise en vente plus large, voire la conservation de l’immeuble sous gestion confiée à un professionnel. La vente en bloc trouve son intérêt lorsque l’immeuble demande des travaux lourds, fait l’objet d’un arrêté, ou que sa gestion expose la personne à des risques qu’elle ne peut plus porter.
Rachat Immeubles étudie ces dossiers avec le tuteur ou le curateur et le notaire : visite, puis proposition écrite et motivée, qui peut être jointe à la requête, pour des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, locataires en place.
Questions fréquentes
Le curateur peut-il vendre l’immeuble à la place de la personne ?
Non. En curatelle, simple ou renforcée, la personne protégée reste signataire de l’acte ; le curateur l’assiste et signe avec elle. Si la personne refuse une vente nécessaire et compromet gravement ses intérêts, le curateur peut saisir le juge pour être autorisé à accomplir seul cet acte, ou demander l’ouverture d’une tutelle (article 469 du code civil).
Combien de temps faut-il pour obtenir l’autorisation du juge ?
Aucun délai n’est fixé par la loi. Il dépend de la charge du tribunal et de la qualité du dossier : une requête incomplète appelle des demandes de pièces qui allongent l’instruction. Il faut intégrer ce délai dans le calendrier de la promesse, en prévoyant une date limite réaliste pour l’obtention de l’ordonnance.
La personne protégée doit-elle donner son avis sur la vente ?
Oui, dans la mesure de ses facultés. La personne chargée de la mesure doit l’informer des actes envisagés et tenir compte de ses souhaits ; le juge peut l’entendre. Pour son logement, la protection est renforcée : la vente doit être nécessaire ou conforme à son intérêt, et un avis médical est requis si elle prépare son entrée en établissement.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.