Vendre en bloc ou à la découpe : comparer les calendriers

Comment l’outil construit-il les deux calendriers ?

L’outil additionne des délais légaux, qu’il connaît, et des délais pratiques, que vous saisissez. Les premiers viennent des textes ; les seconds dépendent de votre géomètre, de votre notaire et de la demande pour chaque lot.

Les ventes de lots sont ordonnancées : les logements libres d’abord, puis les commerces après le mois d’offre, puis les logements occupés après les deux mois de l’article 10, dans la limite du nombre de ventes que vous menez en parallèle. Les délais légaux sont des minimums : une demande de pièces de la commune, ou un locataire qui accepte et emprunte, les allongent.

Quelles règles s’appliquent à la vente en bloc ?

La vente en bloc ne connaît que deux purges, menées en même temps : la préemption urbaine et, pour un immeuble de plus de cinq logements occupé, l’offre de l’article 10-1.

Dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2021, l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 vise la vente en une seule fois d’un immeuble de plus de cinq logements. Chaque locataire reçoit une offre valable quatre mois, sauf si l’acquéreur s’engage à proroger les baux en cours pour six ans à compter de l’acte. Le locataire qui accepte a deux mois pour signer, quatre s’il recourt à un prêt. Lecture prudente : l’outil applique ce seuil aux immeubles comprenant des commerces, le texte visant les immeubles d’habitation ou mixtes ; votre notaire le confirme au cas par cas.

Le droit de préférence du locataire commercial ne s’applique pas à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux (article L145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026). Les accords collectifs ne visent que la vente par lots. Le détail figure dans la préemption des locataires en vente en bloc.

Quelles règles s’appliquent à la vente à la découpe ?

La découpe ajoute trois séries d’étapes : la division de l’immeuble, la protection des locataires lot par lot et, pour certaines sociétés, les accords collectifs.

• Diagnostic technique global : toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans en est précédée (art. L731-4 CCH ; service-public.fr).
• Interdictions de diviser : logements de moins de 14 m² ou 33 m³, logements privés d’eau, d’évacuation ou d’électricité, immeubles frappés d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité (art. L126-17 CCH).
• Offre au locataire : lors de la première vente après division, chaque locataire reçoit une offre de deux mois ; s’il accepte, il a deux mois pour signer, quatre avec un prêt. La vente d’un bâtiment entier en est exclue.
• Accords collectifs du 9 juin 1998 et du 16 mars 2005 : pour un bailleur personne morale hors SCI familiale vendant par lots plus de dix logements, information du maire et des associations, réunion, confirmation individuelle, puis trois mois avant l’offre.
• Préemption urbaine par lot : la vente d’un lot échappe au droit de préemption urbain simple seulement si le règlement de copropriété est publié depuis dix ans au moins (art. L211-4 C. urb.).

Voir la préemption du locataire après division et les accords collectifs.

Comment sont comptés les frais et le portage ?

Les frais de la découpe sont ceux que vous saisissez, sans valeur par défaut. Il n’existe pas de barème officiel des honoraires de géomètre, de diagnostic technique global ou de syndic ; afficher un ordre de grandeur reviendrait à inventer un chiffre. Les postes à chiffrer sont décrits dans le coût de la mise en copropriété.

Le portage est le solde des charges restant à votre charge et de la taxe foncière, moins les loyers perçus. En bloc, il court jusqu’à l’acte. À la découpe, chaque lot cesse de coûter et de rapporter le jour de sa vente : les charges et les honoraires de syndic sont répartis à parts égales entre les lots, les loyers entre les lots loués. Un solde négatif signifie que les loyers couvrent les charges pendant la période.

Les diagnostics exigés pour vendre l’immeuble entier ne sont pas comptés en bloc : seuls les frais propres à la découpe le sont.

Que l’outil ne mesure-t-il pas ?

L’outil compare le temps, les étapes, les frais et les contraintes ; il ne dit rien du prix. Il ne mesure ni le produit de la vente, ni l’impôt sur la plus-value, ni les travaux d’individualisation des compteurs, ni les honoraires de commercialisation.

Il ne tient pas compte non plus d’un logement qui se libère au terme de son bail : l’offre de l’article 10 ne met pas fin au bail, et un congé pour vendre obéit à ses propres conditions. Il ne faut jamais chercher à faire partir un locataire pour vendre libre.

La découpe reste souvent la voie la plus rémunératrice pour un vendeur qui a du temps et un immeuble en bon état. La vente en bloc convient mieux lorsque les délais, les frais engagés avant toute recette ou la gestion d’une copropriété naissante pèsent trop. Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles entiers de 2 à 20 logements en Île-de-France, sans mise en copropriété préalable.

Questions fréquentes

Outil d’information, pas un conseil. Les résultats reposent sur les règles générales en vigueur à la date indiquée et sur les informations saisies. Ils ne remplacent pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal. Cet outil ne donne pas la valeur d’un immeuble.