Calculer les droits de succession sur un immeuble hérité

Comment l’outil calcule-t-il la part de chaque héritier ?

Il part de l’actif net de la succession, puis applique à chaque héritier son pourcentage. L’actif net est la somme de la part de l’immeuble appartenant au défunt et des autres actifs, diminuée des dettes déductibles existant au jour du décès (Service-Public).

La valeur de l’immeuble est celle que vous retiendrez dans la déclaration : sa valeur vénale au jour du décès, en l’état et compte tenu de son occupation. L’outil ne la détermine pas. Elle se justifie avec le notaire, par des ventes comparables, l’état locatif et les travaux nécessaires. Elle sert aussi de prix d’acquisition si l’immeuble est revendu, ce qui pèse sur la plus-value.

Les pourcentages saisis doivent refléter la dévolution arrêtée par le notaire : loi, testament, option du conjoint. Lorsque le conjoint reçoit un usufruit, sa part se convertit en valeur selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI.

Quels abattements s’appliquent selon le lien de parenté ?

Chaque héritier bénéficie d’un abattement qui dépend de son lien avec le défunt, fixé par l’article 779 du CGI et, à défaut d’autre abattement, par l’article 788. Le conjoint survivant et le partenaire de Pacs sont exonérés de droits.

Le frère ou la sœur est exonéré s’il remplit trois conditions au décès : être célibataire, veuf, divorcé ou séparé de corps ; avoir plus de 50 ans ou une infirmité l’empêchant de travailler ; avoir vécu avec le défunt les cinq années précédentes (Service-Public).

Comment le barème progressif s’applique-t-il ?

Le barème s’applique par tranches à la part taxable, c’est-à-dire la part reçue diminuée de l’abattement. Chaque fraction supporte le taux de sa tranche (art. 777 du CGI, inchangé au 5 novembre 2026).

Exemple illustratif : un immeuble déclaré 2 000 000 €, seul bien d’une succession sans dette, revient à deux enfants. Chacun reçoit 1 000 000 € et, après l’abattement de 100 000 €, est taxé sur 900 000 € :

• 5 % sur 8 072 €, soit 403,60 € ;
• 10 % sur 4 037 €, soit 403,70 € ;
• 15 % sur 3 823 €, soit 573,45 € ;
• 20 % sur 536 392 €, soit 107 278,40 € ;
• 30 % sur 347 676 €, soit 104 302,80 €.

Les droits atteignent 212 961,95 € par enfant, soit 425 923,90 € pour les deux. Le taux moyen est d’environ 21 % de la part reçue, alors que la dernière tranche atteinte est à 30 %.

Pourquoi faut-il déclarer les donations des quinze dernières années ?

Parce qu’elles réduisent l’abattement disponible et font monter la part taxable dans le barème. L’article 784 du CGI impose de rappeler les donations consenties par le défunt au même héritier depuis moins de quinze ans.

L’outil procède ainsi : la donation consomme d’abord l’abattement ; ce qui en reste s’impute sur la part successorale. Si la donation a dépassé l’abattement, son excédent occupe les premières tranches, et la part successorale est taxée à partir de la tranche suivante. Un enfant qui a reçu 60 000 € il y a dix ans ne dispose plus que de 40 000 € d’abattement.

Les dons familiaux de sommes d’argent exonérés au titre de l’article 790 G ne sont pas rappelés. Le calcul suppose que la donation a été taxée selon le barème actuel ; le notaire fait le décompte exact à partir des actes.

Peut-on payer les droits en plusieurs fois ?

Oui, sur demande et moyennant intérêts et sûretés. L’article 1717 du CGI permet de fractionner ou de différer le paiement, selon l’article 404 A de l’annexe III en vigueur depuis le 1er février 2024.

• Cas général : trois versements égaux au plus, espacés de six mois au plus, le dernier un an au plus tard après l’expiration du délai de déclaration.
• Actif d’au moins 50 % de biens non liquides, dont les immeubles : trois ans et sept versements au plus.
• Nue-propriété : paiement différé jusqu’à six mois après le décès de l’usufruitier.

Le montant par versement affiché est indicatif et hors intérêts. Le taux, égal aux deux tiers du taux effectif moyen des prêts immobiliers à taux fixe, est fixé chaque année (notaires.fr). Les régimes propres aux transmissions d’entreprise ne sont pas traités par l’outil. Lorsque les loyers ne suffisent pas à couvrir les échéances, notre guide sur le paiement des droits sur un immeuble compare les solutions, dont la vente.

Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France, locataires en place, y compris lorsque la vente doit s’articuler avec le calendrier de la succession.

Questions fréquentes

Outil d’information, pas un conseil. Les résultats reposent sur les règles générales en vigueur à la date indiquée et sur les informations saisies. Ils ne remplacent pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal. Cet outil ne donne pas la valeur d’un immeuble.