Combien me restera-t-il après impôts sur la vente de mon immeuble ?

Comment se calcule la plus-value d’un immeuble ?

La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition majoré des frais et des travaux. Pour un immeuble acheté, le prix d’acquisition est celui de l’acte ; il est augmenté des frais d’acquisition réels ou, au choix, d’un forfait de 7,5 %. Pour un immeuble reçu par succession ou donation, on retient la valeur déclarée pour le calcul des droits, majorée des seuls frais réels que vous avez payés : frais d’acte, de déclaration et droits de mutation. Le forfait de 7,5 % ne s’applique pas aux biens reçus.

Les travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisés par une entreprise s’ajoutent pour leur montant justifié, s’ils n’ont pas déjà été déduits des revenus fonciers. Après plus de cinq ans de détention, un forfait de 15 % du prix d’acquisition peut remplacer les justificatifs, quel que soit le mode d’acquisition (CGI, art. 150 VB). Les amortissements déduits au titre d’une location meublée au régime réel réduisent le prix d’acquisition : l’outil ne les traite pas.

Quel abattement pour durée de détention en 2026 ?

L’abattement dépend du nombre d’années pleines de détention, décomptées de date à date depuis l’acte d’achat, l’acte de donation ou le décès. Il n’est pas le même pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux : l’exonération est acquise après 22 ans pour le premier, après 30 ans pour les seconds (CGI, art. 150 VC ; BOI-RFPI-PVI-20-20).

Exemple illustratif : après 15 années pleines, l’abattement atteint 60 % pour l’impôt sur le revenu et 16,5 % pour les prélèvements sociaux.

Quels impôts sont dus sur la plus-value d’un immeuble ?

Trois prélèvements s’additionnent : l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, les prélèvements sociaux de 17,2 % et, au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe sur les plus-values élevées de 2 % à 6 %. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté la CSG sur les revenus du capital à 10,6 %, mais l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale maintient le taux de 9,2 % pour les plus-values immobilières des particuliers : le total reste donc de 17,2 %, comme l’indique la notice 2048-IMM de mai 2026. La taxe sur les plus-values élevées (CGI, art. 1609 nonies G) s’applique à la totalité de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche.

Le notaire calcule ces sommes sur la déclaration 2048-IMM et les prélève sur le prix le jour de la vente : le vendeur reçoit le solde.

Indivision, SCI à l’impôt sur le revenu, SCI à l’impôt sur les sociétés : qu’est-ce qui change ?

En indivision, chaque indivisaire est un cédant distinct : la plus-value est répartie selon les quotes-parts et le seuil de 50 000 € de la taxe s’apprécie pour chacun (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 30). Un couple marié vendant un bien commun peut l’apprécier de la même façon, sur la part de chaque époux. Dans une SCI à l’impôt sur le revenu, la plus-value est calculée au niveau de la société et imposée au nom des associés selon leurs parts, mais le seuil de la taxe s’apprécie au niveau de la société (§ 60) : à plus-value égale, la taxe peut être plus lourde qu’en indivision.

Exemple illustratif : un immeuble acheté 800 000 € il y a 15 ans, revendu 1 400 000 €, forfaits de 7,5 % et 15 % appliqués. La plus-value brute est de 420 000 €. Pour deux indivisaires à 50 %, la base imposable à l’impôt sur le revenu est de 84 000 € chacun, l’impôt de 15 960 € et la taxe de 1 680 € chacun. En SCI à l’impôt sur le revenu, la taxe porte sur 168 000 € : 6 720 € au total.

Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés relève des plus-values professionnelles : la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, amortissements réintégrés, sans abattement pour durée de détention. L’outil ne la calcule pas ; l’expert-comptable de la société dispose des éléments nécessaires.

Quelles situations l’outil ne couvre-t-il pas ?

L’outil vise des vendeurs fiscalement domiciliés en France qui cèdent un immeuble bâti. Il n’intègre pas les exonérations particulières (résidence principale, cession à un organisme de logement social, prix de cession de 15 000 € au plus) ni le cas des non-résidents.

• L’abattement exceptionnel de l’article 150 VE du CGI, de 60 % à 85 %, existe pour une promesse signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, mais il suppose que l’acquéreur s’engage à démolir et reconstruire ou à produire des logements neufs collectifs dans les quatre ans, en zone tendue ou dans une grande opération d’urbanisme, une opération d’intérêt national ou une opération de revitalisation du territoire : il n’est pas appliqué ici.
• Le prêt et les frais de mainlevée sont répartis selon les quotes-parts ; en SCI, le prix revient à la société, qui le distribue selon ses statuts.
• Les frais de cession supportés par le vendeur, comme certains diagnostics, peuvent réduire le prix de cession retenu : votre notaire les apprécie.

Pour aller plus loin, le pilier Fiscalité et prix et le guide plus-value sur la vente d’un immeuble détaillent ces règles. Rachat Immeubles achète, après étude du dossier et visite, des immeubles entiers de 2 à 20 logements en Île-de-France ; le calcul fiscal reste celui du notaire du vendeur.

Questions fréquentes

Outil d’information, pas un conseil. Les résultats reposent sur les règles générales en vigueur à la date indiquée et sur les informations saisies. Ils ne remplacent pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal. Cet outil ne donne pas la valeur d’un immeuble.