Que mesurent le DPE de l’immeuble et le DPE du logement ?
Le DPE de l’immeuble évalue le bâtiment dans son ensemble ; le DPE du logement évalue un appartement précis. Les deux reposent sur la même méthode de calcul, mais pas sur le même périmètre.
Depuis la version de l’article L. 126-31 du CCH en vigueur au 28 mai 2026, tout immeuble collectif à usage d’habitation, lorsque la demande de permis de construire est antérieure au 1er janvier 2013, doit disposer d’un DPE de l’immeuble, renouvelé tous les dix ans sauf s’il classe le bâtiment en A, B ou C. Pour les immeubles en monopropriété, cette obligation s’applique depuis le 1er janvier 2024.
Le DPE du logement reste exigé pour chaque logement mis en location ou vendu séparément. C’est lui qui fixe, pour chaque bail, la classe retenue pour la décence et le gel des loyers.
Un logement en étage intermédiaire, protégé par ses voisins, est souvent mieux classé que l’immeuble ; un logement sous toiture ou sur rue, avec des murs exposés, peut l’être moins bien. Ces écarts sont normaux.
Pourquoi un classement peut-il être contestable ?
Un DPE est un calcul conventionnel fondé sur des données relevées par le diagnostiqueur. Une donnée erronée suffit à dégrader une classe.
- Isolation présente mais non constatée, faute de justificatif ou d’accès.
- Menuiseries remplacées mais décrites comme anciennes.
- Surface habitable mal mesurée, qui fausse la consommation au mètre carré.
- Système de chauffage ou de production d’eau chaude mal identifié.
- DPE réalisé avant le 1er janvier 2026, sans le nouveau coefficient de l’électricité.
Pour les logements chauffés à l’électricité, une attestation gratuite, éditée à partir du DPE en cours de validité sur le site de l’Observatoire de l’ADEME, indique la classe recalculée sans refaire le diagnostic. Le coefficient passera de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026).
En cas d’erreur manifeste, demandez au diagnostiqueur de corriger le rapport, factures et photos à l’appui. Un nouveau DPE par un autre professionnel est aussi possible ; il remplace le précédent.
Comment présenter les classements à l’acquéreur ?
Un acquéreur d’immeuble entier raisonne logement par logement, car chaque bail a son calendrier. Un classement global défavorable, présenté seul, donne une image moins précise que la réalité.
Préparez un tableau unique qui indique, pour chaque logement :
- la surface et l’étage ;
- la classe au DPE le plus récent, avec la date du diagnostic ;
- la classe recalculée si une attestation au nouveau coefficient existe ;
- le loyer et la date d’échéance du bail ;
- les travaux déjà réalisés, avec factures.
Ajoutez le DPE de l’immeuble et, pour une monopropriété classée E, F ou G, l’audit énergétique, présenté dans notre guide sur l’audit à la vente.
Joignez enfin les attestations éditées au nouveau coefficient et, le cas échéant, les rapports corrigés par le diagnostiqueur, pour que chaque classe affichée soit justifiée par une pièce.
Un dossier ainsi ordonné évite les hypothèses défavorables : un acquéreur qui ne dispose pas de l’information retient en général le scénario le plus coûteux.
Travaux ciblés ou vente en l’état ?
Un mauvais classement n’impose pas de travaux avant la vente. Il oriente le choix entre deux stratégies.
Les travaux ciblés sont pertinents lorsque quelques logements seulement sont en F ou G et que des interventions simples suffisent : remplacement de radiateurs électriques anciens, ventilation, isolation des combles ou d’un plancher bas. Le gain de classe améliore la lecture du dossier par tous les acquéreurs. Les aides disponibles sont présentées dans notre guide sur les aides à la rénovation.
La vente en l’état convient mieux lorsque le DPE de l’immeuble révèle une faiblesse de l’enveloppe entière : façades, toiture, menuiseries, système de chauffage. Ces travaux supposent une étude, souvent une autorisation d’urbanisme et un chantier en site occupé.
L’acquéreur de l’immeuble entier reprend alors les DPE, les baux et le calendrier de décence. Rachat Immeubles examine ces dossiers en Île-de-France, pour des immeubles de 2 à 20 logements ; la proposition écrite remise après visite précise le programme de travaux qu’elle intègre.
Questions fréquentes
Le DPE de l’immeuble remplace-t-il les DPE des logements ?
Non. Le DPE de l’immeuble décrit le bâtiment ; chaque logement mis en location ou vendu séparément conserve son propre DPE. Pour la vente de l’immeuble entier, l’acquéreur examine les deux : le premier pour l’enveloppe et les équipements communs, les seconds pour le calendrier de chaque bail.
Peut-on refaire un DPE jugé trop sévère avant la vente ?
Oui. Le propriétaire peut faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié, qui remplace le précédent. Il est utile de fournir les justificatifs des travaux réalisés et l’accès à toutes les parties du logement, faute de quoi le nouveau diagnostic retiendra les mêmes hypothèses.
Le nouveau coefficient de l’électricité s’applique-t-il aux DPE anciens ?
Il s’applique aux DPE en cours de validité par une attestation gratuite, téléchargeable sur le site de l’Observatoire de l’ADEME, qui indique la nouvelle classe sans modifier les autres données. Cette attestation expire avec le DPE d’origine. Elle concerne surtout les logements chauffés à l’électricité.
Sources
Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente des règles générales à la date indiquée. Il ne remplace pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal, qui seul peut tenir compte de votre situation.