Vendre un immeuble entier : qu’est-ce qui s’applique à votre vente ?

Quels droits de préemption s’appliquent à la vente d’un immeuble entier ?

Trois droits peuvent s’appliquer : celui de la commune, celui des locataires et, pour un local commercial vendu seul, celui du commerçant. Le droit de préemption urbain existe dans les communes qui l’ont institué sur leurs zones urbaines ou à urbaniser (code de l’urbanisme, art. L211-1) ; le titulaire dispose de deux mois après réception de la déclaration d’intention d’aliéner et son silence vaut renonciation (art. L213-2). Les locataires d’un immeuble de plus de cinq logements vendu en une seule fois reçoivent une offre valable quatre mois, sauf si l’acquéreur proroge leurs baux pour six ans (loi n° 75-1351, art. 10-1, version en vigueur depuis le 1er juillet 2021).

Pour une mise en vente par lots de plus de dix logements par certains bailleurs personnes morales, les accords collectifs de 1998 et 2005 ajoutent des étapes ; la vente de l’immeuble entier à un seul acquéreur n’en relève pas. Voir le guide sur la préemption de la commune.

Qui doit signer la vente selon le mode de détention ?

Tous les propriétaires doivent consentir, sauf procédure judiciaire. Un immeuble indivis ne peut être vendu qu’avec l’accord de tous les indivisaires, la vente étant un acte de disposition (code civil, art. 815-3). Lorsque les indivisaires d’accord détiennent au moins deux tiers des droits, ils peuvent exprimer leur intention devant notaire ; faute d’accord des autres dans les trois mois suivant la signification, le tribunal judiciaire peut autoriser une vente par licitation (art. 815-5-1, hors démembrement de propriété).

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 a complété l’article 815-6 : le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente. Le texte étant récent, l’outil en retient une lecture prudente et renvoie à votre notaire ou à votre avocat pour ses conditions d’application. Pour des époux en communauté, aucun ne peut vendre seul un immeuble commun (art. 1424). Pour une SCI, la décision excédant les pouvoirs du gérant est prise selon les statuts ou, à défaut, à l’unanimité des associés (art. 1852). Un immeuble hérité suppose enfin une attestation notariée de propriété publiée (décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, art. 29). Le guide vendre quand un indivisaire refuse détaille la procédure.

Quels diagnostics et documents l’outil retient-il ?

Le dossier de diagnostic technique est annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte (code de la construction et de l’habitation, art. L271-4). Son contenu dépend de l’âge de l’immeuble, de ses installations et de sa commune.

• DPE de chaque logement ; DPE collectif pour un immeuble d’habitation collective dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 (art. L126-31).
• Audit énergétique pour un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis le 1er avril 2023, E depuis le 1er janvier 2025, D à partir du 1er janvier 2034 (art. L126-28-1). Le classement retenu est celui du DPE du bâtiment : l’outil se fonde sur les DPE des logements que vous connaissez, ce qui reste une approximation.
• Plomb si la construction est antérieure au 1er janvier 1949, amiante si le permis est antérieur au 1er juillet 1997, électricité et gaz pour une installation de plus de quinze ans.
• Termites, mérule, bruit et état des risques selon les arrêtés préfectoraux et les zones de la commune.

S’y ajoutent les pièces de gestion : état locatif, baux, dépôts de garantie, bail commercial avec l’inventaire des charges (code de commerce, art. L145-40-2), arrêtés en cours (CCH, art. L511-2 et L126-2), statuts et décision de la société venderesse. Voir le guide des diagnostics d’un immeuble en monopropriété.

Comment l’outil calcule-t-il le calendrier jusqu’à l’acte ?

Le calendrier additionne trois phases indicatives : préparation du dossier et promesse, purge des droits de préemption, signature de l’acte. La préparation compte deux à quatre semaines, allongée lorsqu’un audit énergétique doit être réalisé ou qu’un arrêté impose de réunir les pièces de la procédure. La purge du droit de préemption urbain est comptée pour deux mois, soit neuf à dix semaines. Sans engagement de prorogation des baux, l’offre aux locataires reste valable quatre mois, soit dix-huit semaines, et fixe alors la durée de cette phase, les deux purges courant en parallèle.

Ces durées sont des ordres de grandeur, non des engagements : une condition suspensive, une servitude à régulariser ou un locataire qui accepte l’offre, et dispose alors de deux mois pour signer, quatre s’il emprunte, peuvent les allonger. En indivision sans unanimité, l’outil suspend le calendrier, qui ne court qu’après l’accord ou la décision du tribunal. Le guide combien de temps pour vendre un immeuble entier complète ce point.

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Questions fréquentes

Outil d’information, pas un conseil. Les résultats reposent sur les règles générales en vigueur à la date indiquée et sur les informations saisies. Ils ne remplacent pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal. Cet outil ne donne pas la valeur d’un immeuble.