Comment l’outil calcule-t-il le revenu net de l’immeuble ?
L’outil part des loyers quittancés, retire la vacance et les impayés, puis déduit toutes les dépenses qui restent à votre charge. Le résultat est le revenu net avant impôt d’une année courante, c’est-à-dire sans gros travaux ni remboursement d’emprunt. Les montants sont pris constants sur dix ans, sans revalorisation des loyers ni des charges : l’outil ne fait aucune hypothèse d’évolution.
| Étape | Calcul retenu |
|---|---|
| Loyers encaissés | Loyers quittancés × (1 − vacance) × (1 − impayés) |
| Charges courantes | Charges non récupérables + taxe foncière + assurance propriétaire non occupant + gestion + entretien |
| Revenu net avant impôt | Loyers encaissés − charges courantes |
| Cash-flow de l’année | Revenu net − gros travaux de l’année − remboursement d’emprunt − impôt et prélèvements sociaux |
| Rendement brut | Loyers quittancés ÷ prix que vous avez saisi |
| Rendement net de charges | Revenu net avant impôt ÷ prix que vous avez saisi |
Les rendements ne s’affichent que si vous indiquez un prix envisagé. Ils mesurent ce que l’immeuble rapporte par rapport à la somme que vous en attendez, pas sa valeur.
Quelle imposition des loyers l’outil applique-t-il ?
L’outil applique soit le micro-foncier, soit le régime réel, selon votre choix et le niveau de vos loyers. Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 € par an : un abattement forfaitaire de 30 % couvre toutes les charges, qui ne sont alors pas déductibles pour leur montant réel. Au-delà de 15 000 €, le régime réel est obligatoire. En dessous, l’option pour le réel engage le foyer pendant trois ans et vaut pour tous ses biens loués.
| Règle | Micro-foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Accès | Revenu brut foncier du foyer ≤ 15 000 € | Obligatoire au-delà, sur option en dessous |
| Charges | Abattement forfaitaire de 30 % | Charges réelles et justifiées, dont intérêts d’emprunt |
| Gros travaux | Non déductibles | Déductibles s’il s’agit de réparation, d’entretien ou d’amélioration |
| Déficit foncier | Sans objet | Hors intérêts, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le reste est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes |
L’impôt sur le revenu est calculé au taux de votre tranche marginale, ce qui reste une approximation. Les prélèvements sociaux sont appliqués au taux de 17,2 %, celui que service-public.fr indique pour les revenus fonciers en 2026 : la hausse de CSG votée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne vise pas ces revenus selon cette page. Le champ reste modifiable. Un déficit imputé sur le revenu global suppose que l’immeuble reste loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante. Par prudence, l’outil n’applique pas le plafond porté à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, et suppose que tous les gros travaux saisis sont déductibles : les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne le sont pas.
Pourquoi faut-il intégrer les gros travaux sur dix ans ?
Parce qu’une année sans travaux donne une image flatteuse : sur un immeuble ancien, le ravalement, la toiture, les colonnes ou la mise à niveau énergétique absorbent parfois plusieurs années de revenus. L’outil répartit chaque dépense sur l’année que vous indiquez et affiche le cash-flow année par année, puis le cumul.
La rénovation énergétique pèse de plus en plus dans ce calcul. Les logements classés G, puis F, puis E sortent progressivement des logements décents, ce qui interdit de les relouer en l’état : le calendrier est détaillé dans le guide interdiction de louer G, F, E. Si vous n’avez pas chiffré ces travaux, les résultats de l’outil sont incomplets. Un ravalement imposé par la commune relève du même raisonnement, voir injonction de ravalement.
Les heures de gestion sont additionnées sur dix ans. Elles ne sont pas converties en euros : à vous de juger ce que représente ce temps.
Comment lire la comparaison entre garder et vendre ?
La comparaison met côte à côte deux sommes qui ne sont pas de même nature, et l’outil le dit. « Garder 10 ans » additionne les cash-flows après impôt, gros travaux et remboursements d’emprunt. « Vendre maintenant » retient le prix que vous avez saisi, diminué de l’impôt sur la plus-value, du capital restant dû et des frais que vous avez indiqués.
- La comparaison n’inclut aucune hypothèse sur la valeur future de l’immeuble : au bout de dix ans, si vous gardez, vous en êtes toujours propriétaire.
- Elle n’inclut aucune hypothèse de placement de la somme issue de la vente.
- Le prix est le vôtre. L’outil ne propose aucun prix et ne dit rien de ce qu’un acquéreur paierait.
- L’impôt sur la plus-value dépend de la durée de détention ; il peut être calculé avec l’outil dédié et le guide plus-value sur la vente d’un immeuble.
Le chiffre utile est souvent moins l’écart entre les deux sommes que le profil des dix années : un cash-flow négatif l’année d’un ravalement, un emprunt qui s’achève, un temps de gestion qui pèse. C’est sur ces éléments que se prend, avec votre notaire ou votre conseil, la décision de garder ou de vendre.
Pour les propriétaires qui choisissent de vendre, Rachat Immeubles étudie les immeubles de 2 à 20 logements en Île-de-France et, après visite, peut acheter l’immeuble en l’état, locataires en place.
Questions fréquentes
Quelle différence entre rendement brut et rendement net de charges ?
Le rendement brut rapporte les loyers quittancés au prix que vous avez saisi. Le rendement net de charges retient les loyers réellement encaissés, après vacance et impayés, diminués des charges non récupérables, de la taxe foncière, de l’assurance, de la gestion et de l’entretien. Aucun des deux ne tient compte de l’impôt ni des gros travaux.
Pourquoi l’outil passe-t-il au régime réel alors que j’ai choisi le micro-foncier ?
Le micro-foncier n’est ouvert que si le revenu brut foncier de l’ensemble du foyer fiscal ne dépasse pas 15 000 € par an. Si les loyers encaissés de l’immeuble dépassent déjà ce seuil, le régime réel s’impose, et l’outil l’applique en le signalant. Si vous avez d’autres revenus fonciers, le seuil s’apprécie sur leur total.
L’outil tient-il compte de la valeur de l’immeuble dans dix ans ?
Non. La comparaison « garder 10 ans » additionne seulement les revenus nets après impôt et travaux. Elle ne suppose ni hausse ni baisse de la valeur de l’immeuble, et l’option « vendre maintenant » repose uniquement sur le prix que vous avez saisi. Les deux montants ne sont donc pas directement équivalents.
Les prélèvements sociaux sur les loyers ont-ils augmenté en 2026 ?
Selon service-public.fr, les revenus fonciers restent soumis en 2026 à 17,2 % de prélèvements sociaux : la hausse de CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ne s’applique pas à ces revenus. L’outil retient ce taux par défaut et vous laisse le modifier.
Sources
Outil d’information, pas un conseil. Les résultats reposent sur les règles générales en vigueur à la date indiquée et sur les informations saisies. Ils ne remplacent pas l’avis d’un notaire, d’un avocat ou d’un conseil fiscal. Cet outil ne donne pas la valeur d’un immeuble.